央行留伏筆「Q4總檢討」　專家潑冷水：這些人分不到羹

▲本月18日央行召開Q3理監事會議，房市政策無更緊、更鬆綁。（圖／記者湯興漢攝）

記者項瀚／臺北報導

本月18日央行召開Q3理監事會議，房市政策無更緊、更鬆綁，利率也維持不動，已是連續第六次凍息。回顧過去1年，房市交易量可謂慘跌，在央行「不動」的政策下，房市會怎麼走？最新一集《地產詹哥老實說》邀請專家臺灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中、中信房屋研展室副理莊思敏深入剖析。

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陳定中表示：「央行利率不動其實符合市場預期，尤其與美國升息17碼相比，臺灣央行僅升息3.5碼，幅度差距甚大，加上央行在升降息方面向來保守，去年美國降息2碼而臺灣仍不動，這次美國降息幅度更少，僅1碼，因此央行選擇觀望。」

莊思敏則表示：「央行未降息對房貸市場影響甚鉅，民衆仍需面對偏高的房貸利率，資金壓力沉重，尤其投資客進場意願恐受抑制，據問卷調查，自住客仍期待降息，以降低購屋門檻。」

這1年來，房市交易量急凍，預售屋單月表現僅剩高峰時期的2成，許多建案在「0與1」之間掙扎，這些數字是否意味着央行打房政策已見效？

陳定中認爲：「央行理監事會已表明，房市管制未動是因爲現有政策有效，尤其在量能抑制上，央行核心目標是降低不動產放款集中度，減少不動產授信風險，目前放款集中度已從37%降至36%。」

莊思敏補充：「央行主要針對金融體制健全，而非專門打房價，因此央行與金管會政策形成一種動態平衡，金管會放寬銀行法規，央行則緊縮放款，以維持金融穩定。」

在《平均地權條例》與「限貸溯及既往」的雙重夾擊下，預售屋是否已成高風險產品？

莊思敏表示：「預售屋從購買到交屋需3~5年，期間變數多，若房價下跌，交屋時恐面臨價差損失，政策變化也是風險之一，例如央行對二屋族羣貸款成數從7成降至5成，購屋者需自行補足資金，此外市況冷清導致建商融資困難，小型建商恐面臨倒閉或停工風險。」

陳定中則補充：「許多業者因銷售放緩、資金回收慢，預售屋買氣恐難提振，未來預售屋市場將以『減量保價』爲原則。」

▲陳定中（中）表示，許多業者因銷售放緩、資金回收慢，預售屋買氣恐難提振。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

然而，央行總裁預告Q4將對選擇性信用管制進行總檢討，引發市場無限想像，明年房市是否能有樂觀展望？

莊思敏表示：「行政院放寬新青安貸款，央行延長換屋族舊屋出售期限至18個月，這些政策調整爲市場注入信心，加上臺股表現佳、國內經濟平穩，爲房市提供經濟面支撐。」

因此，莊思敏認爲：「明年房市雖不能說樂觀，但至少『不用那麼悲觀』，不過最終仍需視央行政策調整及整體貸款環境而定。」

陳定中表示：「後續信用管制政策調整值得關注，雖然Q4將總檢討，但政府即便調整，也只會針對特定族羣，例如單一自住客，尤其是新青安族羣。」

陳定中表示：「新青安貸款至2027年落日，且已有13萬人申請，未來即便政策延續，邊際效應也會遞減，Q4政策調整幅度不會太大，主要集中在新青安族羣的彈性放寬，以及與消費面無直接相關的都更危老放款，整體而言調整幅度有限，民衆不宜抱持過大期待。」

陳定中認爲：「下半年仍需觀察關稅戰影響，無薪假人數增加已影響傳產聚落購買力，尤其中南部外圍工業區周邊，房市最快也要等到明年Q1後，纔可能出現較鮮明的轉好訊號，今年底前房市風險仍將持續。」

▲房市最快也要等到明年Q1後，纔可能出現較鮮明的轉好訊號。（示意圖／ET資料照）

面對現階段房市，莊思敏建議：「急於脫手的屋主應合理調整開價，早日落袋爲安，將資金靈活運用，觀察今年屋主開價已有微幅調降，但底價仍堅挺，呼籲屋主應調整底價預期。」

陳定中則建議買方：「等待是漫長且無盡頭的。」他說：「與其在家等待，不如多看，才能瞭解哪些產品鬆動、哪些地段有讓價空間、哪些屋主心態軟化，現在市場買方少，多認識代銷與房仲，有機會第一時間獲得好物件資訊。」