廣州上半年寫字樓增量需求仍有限 新興片區主導去化

中經記者 陳婷 趙毅 廣州報道

作爲實體經濟的風向標及晴雨表，寫字樓市場一直備受關注。

“2025年上半年，企業普遍繼續執行嚴格的成本控制策略，選址青睞於租金門檻或租用成本更低的物業，且鮮有面積擴張需求，市場整體辦公增量需求有限。期內，國際金融城、琶洲兩大新興商務區繼續以其高性價比優勢吸引企業搬遷，片區內有數宗矚目的交易達成。”7月9日，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇在接受《中國經營報》記者採訪時表示。

據第一太平戴維斯統計，2025年上半年，廣州甲級寫字樓市場共有8個新項目交付入市，合計供應面積32.3萬平方米。截至6月30日，廣州甲級寫字樓市場總存量上升至750.6萬平方米，同比增長6.1%。上半年，廣州全市甲級寫字樓淨吸納量錄得3.7萬平方米，同比下降21.2%，加之新增供應集中放量的結構性影響，全市平均空置率爲22.6%，環比增長1.5個百分點，同比增長4.1個百分點。

第一太平戴維斯廣州董事總經理暨華南區副董事長劉蔚海表示，近年來，廣州在高質量發展目標引領下精準發力，爲市場注入新動能。一方面，廣州持續優化營商環境，通過琶洲人工智能與數字經濟試驗區、國際金融城等重點平臺建設，加速集聚高端產業資源，有效激活甲級寫字樓和產業園區的需求潛力。另一方面，廣州消費領域活力涌現，重點商圈業態煥新，結合沉浸式體驗與智慧零售模式的廣泛應用，重塑商業格局，提振市場信心。

租金繼續下行

今年以來，廣州甲級寫字樓市場供需結構持續調整，市場空置去化仍主要依靠琶洲和國際金融城兩大新興商務區推動。

據第一太平戴維斯統計，上半年，廣州全市甲級寫字樓新增供應面積較2024年年底增長4.5%至32.3萬平方米。其中，琶洲片區新增供應11.2萬平方米，國際金融城片區新增供應21.1萬平方米。需求方面，上半年廣州甲級寫字樓市場增量需求整體有限，全市淨吸納量累計3.7萬平方米，其中琶洲、國際金融城片區內淨吸納量合計錄得5.4萬平方米。

從行業來看，金融、傳媒及娛樂、零售及貿易行業的成交表現相對更優，交易數量及交易面積佔比均位居前三，合計貢獻逾半數市場成交。專業服務、信息技術服務類企業的需求保持相對穩定，交易面積佔比均超10%。

仲量聯行分析指出，因商業氛圍逐步成熟、租金門檻較低，琶洲和國際金融城片區持續吸引TMT行業及專業服務類企業的集聚。其中，TMT行業繼續領跑租賃市場，佔廣州全市甲級寫字樓市場新增租賃面積約30%。

仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗表示，寫字樓市場的需求結構反映出廣州已逐步建成涵蓋營銷、跨境支付、法律稅務諮詢等環節的品牌出海產業鏈。“琶洲作爲融合高品質產業與辦公空間的複合功能型片區，成爲這些企業搬遷和擴張的首選地。”

在租賃競爭加劇的背景下，廣州寫字樓租金繼續承壓下行。據第一太平戴維斯統計，今年上半年，廣州全市甲級寫字樓租金指數累計下降4.5%，其中第二季度租金指數環比下降1.3%，同比下降6.5%。截至6月30日，廣州全市甲級寫字樓平均租金錄得每平方米每月127.4元。

新增供應涌入

值得注意的是，廣州上半年寫字樓市場持續供應，總存量已來到750.6萬平方米。據第一太平戴維斯統計，2025年第三季度，預計將有9.8萬平方米新增供應入市，推動總存量升至760.3萬平方米。屆時，廣州寫字樓市場存量規模將較2024年年末增長5.9%。

仲量聯行提供的數據顯示，2025年下半年，廣州甲級寫字樓市場預計將迎來超過40萬平方米的新增供應，短期內全市空置率或將繼續上升。面對去化壓力，預計市場租金短期內將維持下行趨勢。

謝靖宇表示，中短期而言，廣州寫字樓市場仍將處於供需關係調整期及需求結構升級期。“在新增需求較爲有限的背景下，國際金融城、琶洲等新興片區更多項目的集中入市將繼續對存量市場造成衝擊，寫字樓資產表現預計承壓。”與此同時，隨着傳統產業的升級及本地信息文化產業的發展，市場有望迎來更多源自服務於傳統行業的信息技術支持類企業、新媒體交互、手遊全鏈條運營企業的租賃需求。

值得注意的是，在廣州製造業轉型升級的浪潮中，品牌集羣效應正催生新一輪辦公空間需求升級。“我們觀察到，三類企業正帶動廣州寫字樓市場的新興需求。”仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗分析指出，一是完成品牌化佈局的細分賽道頭部企業，如特色生鮮垂直平臺、專注在線銷售渠道的美妝集團與頭部MCN機構，業務擴張促使其辦公空間需求增長；二是本地遊戲企業，其全球競爭力提升帶來辦公升級的持續需求；三是進入資本化階段的跨境電商龍頭企業，其發展定位與市值管理需求使其追求標誌性辦公場所。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示，當前，廣州商業地產市場正處於關鍵轉型期。在這一變革中，企業選址的核心考量已從單純的區位與成本優化，轉變爲對產業生態與創新賦能的綜合追求。這一新趨勢特別強調產業載體與政策服務的深度融合，通過打造全鏈條、系統化的創業生態，幫助企業推動全球化戰略的實施。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：張國剛）