旭輝境外債重組進入關鍵期，老闆稱徹底“站起來”仍有挑戰

5月12日，旭輝控股（00884.HK）舉辦了一場境外債重組方案說明會，董事兼主席林中、CFO楊欣、旭輝境外重組負責人朱皋鳴出席了該場電話會。

會議剛開始，林中就向債權人和投資者致歉，他表示：“我作爲企業掌舵者，過去在規模擴張中未能把控好風險，讓企業陷入困境，更讓信任我們的夥伴承受壓力，在此我代表董事會向各位債權人致以誠摯的歉意。在過去近900多個日夜的境外債務重組過程中，我們深知方案的反覆調整給各位帶來了很多麻煩。但即便在最艱難時期，雙方仍以建設性姿態反覆磨合。”

CFO楊欣也表示：“時隔三年，再次有機會和大家做這樣大規模的電話交流，心裡也是感慨萬千。”

他們說這些話的背景，是旭輝的境外債務重組已進入最關鍵階段。4月23日，經香港高等法院召集聆訊批准，旭輝公告提請各位債權人開始投票和選擇選項；5月7日債權人已經可以開始投票；5月26日下午5點託管指令截止；5月28日下午5點，賬戶持有人信函和放債人委託書表格提交截止。

截至2024年年末，旭輝控股尚有有息負債866億元人民幣，其中70%爲境內外信用債，約合600多億元人民幣。

而此次旭輝境外債重組，涉及本金約44.9億美元的12筆高級債、永續債和可轉債，以及本金約23.1億美元的13筆境外貸款，總計本金68億美元，約合490億元人民幣。

朱皋鳴介紹，考慮到衆多債權人的不同訴求，重組方案遵循“短端削債，中端轉股，長端保本降息”的框架，提供了五大類選項供債權人評估和選擇。

選項1A或1B是32%的舊債轉爲零息的新債券或貸款，期限默認2年可延長至3年，到期按剩餘本金100%償還。在基準日後12個月末，公司可按75%的價格（即舊債本金的24%）償還最多剩餘本金的40%。

選項2A或2B的債權人將按比例共享3500萬美元頭部現金，這部分現金將自重組生效日一年內分3期支付。選項2A爲90%舊債規模轉換爲4年期零息強制可轉債，轉股價爲每股1.6港元，分4年強制轉股，但期間持有人可隨時無限額自願轉股；選項2B爲60%舊債規模的上述4年期零息強制可轉債，以及30%的新中期票據，票據年期爲4.5年，票息爲2.75%。

選項3是針對偏好持有債券債權人的一個保本選項。它與選項5一起按比例共享500萬美元前置本金，剩餘部分轉爲新長期票據，票息爲1.00%-1.25%，初始年期爲6年，在一定條件下公司可逐年延期至9年。

選擇選項4A或4B的債權人將以50%的舊債轉爲新債券或貸款，票息爲1.00%，默認年期爲4.5年，視實際情況公司可延長至5年。

選項5A和5B是針對偏好持有貸款債權人的一個保本選項。它與選項3一起按比例共享500萬美元前置本金，剩餘部分轉爲以美元或人民幣計價的長年期貸款。

總體來看，在旭輝與債權人多輪溝通和修改方案後，這仍然是一份以大幅削債爲核心目的的方案。

楊欣表示，目前房企債務重組中，境外債重組主流方式是“債轉股”，境內債是“以資抵債”。他建議債權人能優先考慮債轉股，原因是股票流動性優於有息債務且具價值想象空間等。

爲了能說服更多的債權人選擇債轉股，林中對於旭輝當前經營情況和未來發展計劃進行了一番介紹，以使債權人相信旭輝仍有“造血”和“復甦”的能力。

林中表示，旭輝和其他多數民營房企並不相同，旭輝一直保留着核心骨幹團隊和人才，支撐了27萬套新房的交付，在債務重組以後，旭輝將堅決摒棄房地產過去的"三高"模式，轉向"低負債、輕資產、高質量"發展路徑，聚焦三大核心業務板塊，包括穩定的收租業務，高度聚焦自營開發業務，收縮深耕少數核心城市以及大力發展房地產資管業務，學習美式開發商的成功經驗，往鐵獅門、黑石方向發展。

楊欣表示，旭輝是少數資產大於債務的民營房企， 截至2024年末，旭輝的股東權益超過百億人民幣，權益貨值有1300億人民幣，且主要佈局在重點城市，此外，旭輝還保有460億元的持有型商業資產，這些資產位於北京、上海、成都等城市，去年全年的租金收入達到18億元。

在降負債方面，楊欣表示，除了在進行境外債重組，旭輝境內債百億公司債重組也在積極推進中，在完成境內外大重組後，旭輝信用債的規模會縮減50%以上，在300億元人民幣以內，存量信用債週期延續9-10年，利率降至經營發展可承受的水平。

旭輝存量債務除了70%信用債以外，還有30%的抵押債，大概是260億元，在未來的債務清償規劃中，絕大部分開發貸款將隨項目去化而自然清償，剩下的存量商業項目經營物業貸款，計劃通過提升商業項目運營來提升估值，進而形成債務置換空間。

林中預估，接下來旭輝或將經歷五個階段，分別是通過債務重組修復資產負債表、逐步修復信用、經營留存一定資金後在安全邊際內審慎拓展、新發展模型下恢復盈利、恢復分紅。但他也表示這個過程不會容易：“從活下來到徹底站起來，依舊充滿困難和挑戰。”