新一輪救市潮，正在持續醞釀

朋友們，最近樓市可真是熱鬧！青島、瀋陽、湖南、南京這些地方，齊刷刷地給公積金政策 “鬆綁” 了。咱老百姓買房最關心的貸款額度、次數限制，現在都變了模樣。今天咱就掰開了、揉碎了，聊聊這些政策到底啥意思，對咱買房有啥影響，可別被政策紅利衝昏了頭，得把賬算明白！

一、各地公積金新政咋回事？咱老百姓能多貸多少錢？

先說青島，6 月 26 日放出大招：公積金貸款額度能疊加限額，最高直接幹到 170 萬！以前總有人抱怨公積金貸款額度不夠，買套大點的房子得跟商業貸款組合，現在額度提高了，壓力能輕不少。而且還貸能力系數從 30% 提到 40%，啥意思呢？就是說同樣的收入，現在能貸到更多錢了。打個比方，以前月入 1 萬可能只能貸 50 萬，現在說不定能貸到 70 萬，這可都是真金白銀的實惠。

瀋陽同一天也沒閒着，把貸款額度計算的賬戶餘額倍數從 22 倍提到 25 倍。要是你公積金賬戶裡有 10 萬塊，以前最多貸 220 萬，現在能貸 250 萬了。更厲害的是，買高品質新房的，貸款上限還能放寬到 1.4 倍，這明顯是鼓勵大家買好房子啊。

湖南這邊更徹底，6 月 28 日直接取消了多項限制。以前申請公積金貸款得連續繳存 12 個月，現在 6 個月就行，門檻直接砍半。最讓人驚訝的是，取消了貸款次數限制，以前最多貸兩次，現在只要你沒結清的貸款，想貸多少次都行。衡陽更是 “豪放”，只要名下沒未結清的公積金貸款，隨時能貸，這簡直是給多次改善型購房者開了綠燈。

今天南京也跟上了節奏，把異地貸款範圍從南京都市圈擴展到全江蘇省，在省內其他城市買房也能用南京的公積金了。而且存量房貸款期限從 20 年延長到 30 年，跟商業貸款一樣了，月供壓力又能降一降。

二、政策爲啥突然鬆綁？樓市到底難在哪兒了？

咱看着這些政策挺熱鬧，可背後反映的是樓市現在的兩大難點。第一個難點，樓市預期越來越疲軟了。大家都知道，前幾年買房的人多，現在不一樣了，很多人持觀望態度，不敢下手。開發商賣不動房，地方財政也受影響，沒辦法，只能把公積金這池 “沉澱資金” 拿出來救市。公積金本來是咱老百姓的買房 “存錢罐”，現在成了刺激樓市的工具了。

第二個難點，地方政府手裡真沒啥牌可打了。限購、限售、限價早就取消了，說好的降準降息呢？今年上半年房貸利率才降了 10 個基點，很多城市還沒落實，現在 3% 左右的利率跟以前比是低，但大家還是覺得不夠。6 月 27 日央行開會，連 “擇機降準降息” 都不說了，改成 “靈活把握政策節奏”，這意思就是大規模放水可能懸了。所以地方政府只能在公積金和購房補貼上做文章，這也是沒辦法的辦法。

三、公積金政策能救市嗎？咱老百姓該咋做？

要說這政策一點用沒有，那是瞎說。肯定能刺激一部分購房需求。比如那些本來差一點錢就能買房的家庭，現在額度提高了，可能就夠得上了。還有那些想換房的，貸款次數限制取消了，壓力也小了。但咱可別抱太高期望，爲啥呢？

首先，公積金繳存人數還是不夠多。現在全國繳存人數 1.7 億，占城鎮就業人口不到 40%，很多人根本享受不到這個政策。就算繳存了，很多人基數低，賬戶裡錢不多，貸款額度還是有限。我有個朋友在小公司上班，每月就交幾百塊公積金，賬戶裡才幾萬塊，就算倍數提高了，也貸不了多少，還是得靠商業貸款。

其次，最根本的問題是房地產供需關係變了。以前是供不應求，現在很多地方房子過剩了，大家對房價的預期也變了，不敢再像以前那樣投資買房了。現在用公積金買房的，大多是剛需或者改善自住的，真正靠這個政策撬動的需求量有限。

四、咱老百姓買房該注意啥？給你幾點實在建議

第一，如果你是剛需，正好有買房打算，現在公積金政策寬鬆了，確實是個機會。可以算算自己能貸多少，跟商業貸款比一比，能省一點是一點。但千萬別爲了用公積金而勉強買房，得考慮自己的還款能力，別讓房貸壓得喘不過氣。

第二，改善型購房者要注意，雖然貸款次數限制取消了，但買房還是得看地段、看配套、看品質。現在樓市分化很嚴重，好房子才能保值增值，別隨便買套房子就想着以後能漲價。

第三，投資客就別想了，現在樓市不是閉着眼睛買房就能賺錢的時候了。政策鬆綁是爲了穩樓市，不是爲了讓房價大漲，指望靠公積金政策炒房賺錢，大概率會失望。

最後，咱得明白，政府出臺這些政策，根本目的是爲了房地產市場健康發展，穩住金融系統，穩住土拍數據，穩住開發商。咱老百姓買房，還是得從自己的實際需求出發，別被政策風吹得暈頭轉向，該出手時再出手，不該出手時別硬上。

樓市這潭水現在有點深，咱老百姓買房就得像過日子一樣，精打細算，多聽多看多琢磨，別跟風，別衝動，才能買到合心意又不後悔的房子。接下來樓市還會有啥變化，咱接着關注，有新消息我第一時間跟大家嘮！