新青安開小門、換屋人道走廊? 內行潑冷水:降價夢碎

▲行政院近期將新青安排除在《銀行法》72條之2外,開房貸水龍頭 。(示意圖/ET資料照)

記者項瀚/臺北報導

行政院近期將新青安排除在《銀行法》72條之2外,開房貸水龍頭,接着央行也大開換屋「人道走廊」,將換屋解約時間延長至18個月,市場議論紛紛,難道房市政策要放寬了嗎?央行第三季理監事會議又將有何新動作?最新一集《地產詹哥老實說》邀請高力國際業主代表服務部董事黃舒衛,深入剖析這些政策對房市的影響。

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主管機關已將新青安排除在《銀行法》72條之2外,9月1日起申請的新青安貸款額度將不受此限制,形同爲首購族開闢一條「快速道路」。黃舒衛認爲:「即使新青安補貼期不到1年,但還是會有人能省則省,搶搭末班車,形成拉尾盤的現象,激勵市場。」

新青安鬆綁能否活絡房市?黃舒衛直言:「新青安能受惠的族羣有限,僅佔市場交易量的2成,且這些人原本就有購屋需求,市場要重返榮景的機會非常小。」

此外,黃舒衛提醒:「這並不代表打房政策全面鬆綁。」他表示:「央行除了關注《銀行法》72條之2,去年8月起更祭出『不動產貸款集中度』管制。」

黃舒衛接着說:「央行的目標是將銀行不動產放款佔比降至36%,目前雖已從37.6%降至37.08%,但距離目標仍有距離,這意味着銀行整體放款業務正在『瘦身』,不動產貸款將持續被壓縮。」

黃舒衛進一步解釋:「新青安的『開綠燈』將排擠其他放款項目,例如土建融、危老都更等,這些項目將會受到影響,央行是將有限的放款額度,更精準地集中在特定族羣身上,如新青安、部分換屋族羣,而非全面放寬,且第七波信用管制的內容,目前也未見任何鬆綁跡象。」

▲黃舒衛表示,央行是將有限的放款額度,更精準地集中在特定族羣身上。(圖/《地產詹哥老實說》)

新青安政策會延續嗎?黃舒衛認爲:「政院的態度是讓首購族買到房,青安的政策會延續,補貼的額度不會變,但寬限期、補貼金額可能會做調整。」

即使行政院喊出「新青安貸得到」,黃舒衛也坦言:「實際能否貸到仍有變數。」他解釋:「新青安主要由8家公股行庫承作,但市場上仍有許多民營銀行不走新青安路線,這些民營銀行在央行嚴格的集中度管制下,仍需努力『減肥』。」

黃舒衛強調:「銀行在有限的籌碼下,會將信用資源分配給債信良好、對銀行有較大貢獻的客戶,因此即使新青安開綠燈,首購族仍需具備一定條件,且對於供給過剩、生活機能差或跌價風險高的區域,銀行放款仍會較爲保守。」

▲對於供給過剩、生活機能差或跌價風險高的區域,銀行放款仍會較爲保守 。(示意圖/ET資料照)

針對央行將換屋解約時間從1年延長至18個月,黃舒衛認爲這是政策轉換中的「補救措施」。他指出:「過去1年內真正向銀行報備協處的換屋族僅有2412戶,顯示其影響範圍不大。」

此外,黃舒衛補充:「延長期限讓屋主有更多時間出售舊屋,避免因信用管制而面臨資金壓力,但市場上也有不同聲音,認爲這會讓屋主『撐』更久,導致市場流動性更緩慢,願意降價求售的情況也會變少。」

展望之後的政策方向,黃舒衛表示:「雖然9月理監事會議應不會做出重大的政策改變,但第七波管制至今1年,效果顯著,成交量大幅修正,房價上漲力道、預期心理也已消失,且爲因應全球經濟局勢不穩定,加上明年又要選舉,央行基本上會停止再緊縮的腳步,並預期可能會對房地產市場釋出一些暖意與溫情。」