新城控股“駝行致遠”：經營性現金流淨額連續7年爲正 雙輪驅動助力穩健新徵程

在房地產行業持續深度調整，樓市重塑新格局背景下，新城控股（601155.SH）2024 年經受住了市場週期考驗，實現了穩健經營與發展。

2024年，新城控股依託“地產開發+商業運營”雙輪驅動戰略，進一步發揮自身優勢，展現出良好的經營韌性。

據新城控股2024年年報，報告期內，公司實現營收890億元，歸母淨利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非歸母淨利潤8.7億元，同比增長183.07%；公司整體毛利率爲19.8%，平均融資成本爲5.92%，同比下降28個bp，核心指標保持穩定向好態勢。

銀河證券分析師指出，整體來看，新城控股2024年實現歸母淨利潤小幅提升，毛利率有所提高。雖然該公司住宅開發業務受到行業影響，面臨一定壓力，但商業運營業務實現穩定增長，其輕重並舉的運營模式，仍然使該公司實現規模擴張，總體上保持了較強的運營能力。

新城控股方面表示，公司將以變應變、擁抱變化、穩健發展，確保每一個開發項目如期交付，守護每一個吾悅廣場精彩開業。

“面對行業挑戰，公司將繼續以實幹精神和高度自律，持續保持‘零違約’紀錄，牢築市場和投資者信任基石。”新城控股方面稱。

業內人士分析指出，擺脫對債務驅動的路徑依賴，轉而依靠內生動力、實現業務“造血”自循環來驅動公司發展，正成爲房企穿越週期的新路徑。作爲爲數不多保持正向盈利的示範房企，新城控股以“低槓桿、強運營、正現金流”，持續構建穩固發展的護城河，也在波動的週期中不斷積蓄力量。

商業運營總收入同比增長13.1%至128億元

基於雙輪驅動發展戰略，新城控股2024年持續通過穩定銷售回款、增加經營性收入，保持了發展的主動性。

據新城控股2024年年報，公司2024年實現合同銷售面積538.82萬平方米，完成合同銷售金額401.71億元。報告期內，新城控股扣非歸母淨利潤8.7億元，同比增長183.07%，公司整體毛利率爲19.80%，

東吳證券分析師指出，新城控股2024年積極促進銷售回款相關舉措，提升了貨值變現能力；該公司去年以401.7億元的銷售額，位居克而瑞房企銷售榜單TOP25梯隊。

“公司根據市場變化和自身優勢，通過制定合理的經營戰略，積極把握市場窗口，挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現能力，緊抓銷售和資金回籠。”新城控股方面表示。

財報顯示，新城控股2024年實現結算面積1388.85萬平方米，結算金額1336.66億元（含合聯營項目）。期內，公司實現營業收入889.99億元；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤7.52億元，較上年同期增長2.07%。截至報告期末，公司總資產爲3071.93億元，歸屬於上市公司股東的淨資產爲608.69億元。

值得一提的是，報告期內，新城控股實現411.29 億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率爲102.38%。

有回款的銷售，爲該公司收入提供了穩定前提，也爲“保交付”提供了有力支持。近幾年以來，新城控股積極落實企業主體責任，將“保交付”工作列爲公司運營管理的重中之重。

截至報告期末，公司共有160個子項目在建，總建築面積1968.46萬平方米。財報顯示，2024年，新城控股共實現126個子項目竣工交付，竣工面積爲1529.14萬平方米。據悉，2024年新城控股已組織交付超10萬套物業。

除銷售型物業，作爲新城控股“雙輪驅動”的重要引擎，其經營性物業持續發力。

作爲爲數不多的全國性規模化商業地產企業，在挑戰與機遇中，新城控股以精細化運營爲核心驅動，通過沉浸式商業場景打造、智慧化管理系統升級及多元業態組合優化，構建起差異化競爭優勢。

截至報告期末，新城控股在全國136個城市佈局200座吾悅廣場，已開業及委託管理在營數量爲173座，開業面積達1601.07萬平方米，出租率達97.97%。報告期內，吾悅廣場客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車位銷售），同比增長19%，含車位總銷售額爲966億元。

獲益於良好的基本盤面，2024年，新城控股實現商業運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。

數據顯示，2024年，新城控股實現不含稅物業出租及管理收入120.29億元，佔公司營業收入的13.52%；物業出租及管理業務毛利84.40億元，佔公司總毛利由上一年同期的32.73%提升至47.89%；物業出租及管理毛利率達70.17%，爲公司整體利潤持續帶來貢獻。

業內人士認爲，新城控股商業運營總收入持續提升，對該公司的業績貢獻，展現出全國性商業運營龍頭穿越週期的能力。

“新城控股2025年商業運營收入目標爲140億元，該公司商管業務的穩定收入，有望爲其提供長期堅實業績支撐。”天風證券分析師表示。

財務穩健、壓降負債

在穩定的經營業績和安全的財務表現之外，新城控股於2022年底成立的房地產代建、代管業務平臺——新城建管,也展現出積極潛能與活力，爲公司發展打開新成長空間。

數據顯示，新城建管2024年累計管理項目超100個，其中商業綜合體管理項目超60個；累計管理總建築面積超1600萬平方米，2024年新增簽約面積超710萬平方米，已基本實現全國化佈局，躋身“2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10”，並持續收穫着委託方的廣泛認可。

住宅銷售保持高回款、經營性物業收入穩定，以及公司拓展新的成長空間並取得市場認可，爲新城控股現金流安全提供了有效保障。

截至報告期末，新城控股在手現金餘額102.96億元，在手現金充裕；淨負債率爲52.44%，繼續保持較低水平；公司經營性現金流淨額爲15.12億元，經營性現金流淨額連續7年爲正，爲公司發展留出了足夠的空間。

財報顯示，截至2024年末，新城控股期末融資餘額爲536.5億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩定安全的財務基本面。

“長期以來，公司堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。” 新城控股方面表示，2024年新城控股已如期償還境內外公開市場債券52.62億元。

穩定的收入、安全的債務結構以及保持良好的信用，成爲新城控股穩健前行的重要基石。

報告期內，新城控股在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行繼續保持長期合作伙伴關係。

新城控股披露，截至報告期末，公司獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計爲849億元，其中公司及子公司已使用授信252億元，公司可以在上述授信總額度內開展融資，以支持業務的發展。

良好的信譽表現，也讓新城控股獲得了多方認可，並在融資端取得突破。

公開資料顯示，新城控股去年融資渠道保持暢通，融資成本持續下行。2024年在中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保下，該公司完成2筆共計29.2億元中期票據發行，發行利率持續降低，發行期限有所拉長。

分析師認爲，上述票據的發行，不僅降低了公司融資成本，也有效提振了市場對其的信心。

平安證券分析師表示，報告期內，新城控股新增以吾悅廣場爲抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率4.97%，抵押率約50%。“截至報告期末，新城控股整體平均融資成本5.92%，較2023年末下降0.28個百分點。”

東吳證券分析師指出，基於新城控股去年商管業務運營能力持續提升，輕重並舉穩中有進；經營性現金流持續淨流入，融資成本進一步壓降，預計該公司商業運營能力將持續提升，商管業務規模穩步擴張，有望帶動公司業績向好並穿越週期。