新城控股，人事大換血！

新城商管最近幹了件大事——一口氣換了7個區域總經理。

周旺從蘇北調去滬蘇管核心區域，李長江從安徽跨省到蘇中，杜娟從總部招商升到蘇北當一把手，石志偉從總部營運空降到閩浙，李超從肥缺滬蘇調去西北，胡朝軍在安徽內部提拔頂半邊天，陸兆傳補了東北的缺。

動作又快又狠，全國13個區域過半變天。表面看是正常輪崗。但明眼人都明白，沒這麼簡單。

滬蘇區域是新城商管的錢袋子，2024年新城商業運營收入128億，這地方貢獻了大頭。把蘇北幹得不錯的周旺調過去，擺明了就是要穩住基本盤。李長江從安徽調到蘇中，也是把有經驗的將領派到經濟活躍地帶。

現在商業地產競爭多殘酷？龍湖、萬達都虎視眈眈，新城不敢在覈心區掉鏈子。

杜娟和石志偉從總部空降到地方，表面叫“下沉”，實際暴露一線人才荒。2025年初總裁樑志誠辭職，董事長王曉鬆重新兼任；2月，幹了23年的副總裁毛峰突然被免職；5月，旗下物業公司新城悅服務的CFO陳妮娜幹了9個月就閃辭。老將要麼走要麼退，總部的人只能填到前線救火。

李超從最肥的滬蘇調到西北，美其名曰“輪崗”，本質上就是“降級”。西北商業土壤薄，吾悅廣場數量少，2024年新城全國開業173座廣場，西北佔比可憐。這種調動就是業績警告。2024年全公司合同銷售額才402億，同比暴跌47%。壓力層層傳導到區域總頭上。

2024年新城住宅銷售額跌得慘不忍睹，新開工面積只有275萬平米，比2020年直接腰斬。現金流更是驚心——賬上現金從2021年的552億縮到2024年的102億，其中37億還是受限資金。王曉鬆嘴上說“雙輪驅動”，身體很誠實：2025年計劃新開工面積僅169萬平米，同比再砍38%。

商業數據很風光，128億商業收入，70%的毛利率，97.97%的出租率。但2024年新城靠抵押吾悅廣場借了205億的經營貸，利率4.97%。更現實的是，商業賺的那點錢得填工程款、還債券。2024年新城還了52億公開市場債，5月又靠中債增擔保發13.6億中票續命。商業再賺錢，也架不住住宅這個窟窿。

以前靠商業勾地便宜拿住宅地，住宅賺快錢反哺商場建設。現在三四線房子賣不動，2024年銷售額比2021年巔峰時期縮水80%，這套玩法徹底失靈。

2024年住宅開發毛利率只剩11.72%，比小開發商還慘。商業收入佔比雖漲到14%，但利潤佔比衝到48%，成了全公司的輸液瓶。

高管輪崗背後，新城在打一場生存戰。區域總們調動不是搞人才建設，而是哪裡着火撲哪裡。滬蘇不能丟，東北不能空，總部精英也得扔到前線。

但更深層的危機數據不會說謊：2024年末待結轉面積同比暴跌42%，2025年營收鐵定縮水；美元債傳出發行利率高達10-11%，融資成本壓死人。

住宅基本躺平，商業獨木難支。7個區域總的椅子換人坐容易，難的是怎麼靠這128億商業收入，養活整個集團558億債務。

除非還能再開出5個新商場。不得不說，這就是一場精密的救火行動。