葉沛堯／下半年房市代表字「轉」　房仲往3面向進化

▲下半年房市關鍵字是「轉」，轉變這不是一種選項，而是生存法則。（示意圖／CFP）

文／東森房屋研究中心經理葉沛堯

去年919央行第七波管制上路後，房市交易量急墜，下半年房市關鍵字是「轉」，轉變這不是一種選項，而是生存法則。仲介加盟業者在這波浪潮中被迫進化，正在向「數位導客＋社羣經營＋會員經濟」邁進，若想持續吸引客戶關注，除了仲介基本功，還需要持續精進「短影音能力」、「分衆導流工具」、「區域影響力」等能力。

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中央銀行於6月19日理監事會後再度釋出強烈訊號：維持利率不變、持續實施選擇性信用管制。政策基調明確，顯示官方對抑制高房價、控管信貸風險的立場絲毫未鬆動。這不是單純的景氣波動，而是一次結構轉大人的關鍵轉捩點。

從數據觀察，市場降溫已全面展開。根據內政部統計，2025年第一季全臺買賣移轉棟數爲5萬4307棟，年減幅達21.5%，創近3年同期新低；若Q2跌勢持續，全年移轉棟數恐落在28萬棟以內，較2022年高峰（約33萬棟）衰退超過20%。

六都前5月累計交易量亦僅約8萬2107棟，年減27.1%，創下近8年最低紀錄。成交冷卻、觀望轉濃，反映市場從熱轉冷的變局已相當明顯。而房價漲勢也同步放緩。根據央行簡報資料與市場指標分析，國泰房價指數Q1年增率僅5.8%，信義爲2.5%，政大永慶更降至1.0%。

這場變局將是一場全面性的轉型洗牌。成交主力正從投資買盤轉向自住買盤與首購族等剛需族羣；產品需求明顯轉向中小坪數、總價熱區介於800~1500萬元區間，並強調交通便利性與生活機能完整度。

與其說房市冷卻，不如說是「熱點重組、戰場重整」，地區特性趨勢也日益明顯。因AI產業聚落與基礎建設支撐的特定區域，價格很明顯具競爭力；其他較沒有特殊話題或建設議題的區域則逐步迴歸基本面，建案推案需精準控制量能與銷售節奏，否則容易陷入去化壓力，房價雖未全面反轉，但轉變調整已不容忽視。

▲房仲加盟業者也在這波浪潮中被迫進化。（示意圖／記者陳筱惠攝）

房仲加盟業者也在這波浪潮中被迫進化，傳統以交易量爲核心的業務架構，正在向「數位導客＋社羣經營＋會員經濟」邁進。房仲品牌若想持續吸引客戶關注，除了仲介基本功之外，還需要持續精進「短影音能力」、「分衆導流工具」、「區域影響力」等能力。

政策面上，央行仍持續落實第二戶限貸、無寬限期等規定。儘管針對自用換屋族設有協處條款，但受限門檻與審覈標準，多數換屋族仍選擇觀望。與此同時，政府持續擴大社會住宅政策，未來將有百萬戶租補與包租代管進入市場，也有機會進一步改寫居住生態與租售平衡。

2025年下半年，房市關鍵字正是：「轉」。「轉」不是選項，是生存法則。

轉產品結構、轉交易模式、轉思維框架。從打炒房政策到利率高原、從投資轉剛需、從熱點轉均衡，這場轉型戰不等人。「轉」不是等待轉機，而是主動轉變以因應市場的快速變化，業者若能掌握此轉型節奏，纔有機會在下一輪景氣反彈週期中，站穩先行者位置。

葉沛堯小檔案學歷：世新大學新聞系畢業經歷：東森房屋百場主持、活動講師現職：東森房屋研究中心經理

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