小宅10年暴增42.7萬宅 專家揭3大隱憂

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

高房價、少子化、小家庭化的大趨勢下，臺灣迅速朝向小宅化發展，據統計，25坪內小宅住宅存量，近十年狂增42.7萬宅，遠高於其他坪數的產品。

全向科技房產中心總監陳杰鳴表示，近年全臺房價極速升溫，小宅憑藉其人手門檻低，具有方便自住、設籍、投資與符合少子化，家庭人口變少等優勢，深受小家庭、首購羣、投資族及幫子女設籍明星學區族的青睞，導致占房市交易比重攀升。

由於小宅熱，建商也願意推案，統計內政部2015第1季~2025第1季資料，近十年來中小坪數住宅明顯量增，25坪內小宅住宅存量，10年狂增42.7萬宅，遠高於25~35坪增25.9萬宅、35~45坪增12.7萬宅、65坪以上增12.1萬宅，明顯成爲市場最熱門的產品。

陳杰鳴指出，不過，雖現今高房價與少子化，成爲小宅熱銷的催化劑，但購買小宅並非一定安全，小宅目前有「高單價」、「高公設」與「高空置」等「三高」隱憂。

陳杰鳴指出，以高單價來說，小宅總價遠低於其他坪數的住宅，但小宅的單價往往也較比其他坪數住宅高出不少，民衆購買小宅常忽略此狀況，後續追高套牢風險相對其他坪數產品就更大。

而且從過往房市經驗來看，一旦房市量縮走跌，銀行普遍都會緊縮放貸，坪數過小的小宅產品都是首當其衝，不僅容易買氣大減，房價修正幅度也會高於其他住宅產品，小宅其實風險也不低。

再以高公設來說，小宅產品常見在小基地建案，在受限基地形狀與建築法規的規定，小宅普遍規劃起來，公設比都會有偏高的狀況，甚至動輒35%~50%，等於買來的坪數，大半是公設。如此容易造成，居住空間有限，甚至不符合居住需求的狀況，實用性將大大降低。

至於高空置率更是目前小宅的一大風險，依據內政部最新統計，2024年下半年全國20坪以下住宅的低度用電比率（即空屋率）高達18.16%，每6間小宅就有一間是空屋，遠高於其他坪數的住宅，顯見其中有不少可能是投資用途。

陳杰鳴指出，目前部分縣市，如宜蘭，20坪內的小宅空屋率甚至高達35.54%，金門縣也有37.44%，幾乎是每2~3間小宅就有一間是空屋，未來房市一旦發展不如預期，恐有賣壓釋出，建議購屋民衆在入手小坪數住宅前，應多看多比較，注意區域供需與空置狀況，並結合自身實際需求加以考量，不要貿然進場投資。

近十年住宅數量增減(宅)。資料來源／全向科技房產中心