香港傳真   “供平過租”樓市轉向 新鴻基西沙大盤再次售罄

觀點網 新鴻基地產的新界西沙大盤項目Sierra Sea，熱度還在持續攀升。

5月15日，根據中原地產發佈，新鴻基地產位於西貢十四鄉西沙灣的住宅項目Sierra Sea第1B期於昨日啓動首輪銷售。截至當日下午7點半左右，以價單形式推出的160個單位全部售罄，折實平均呎價約1.06萬港元，較3周前推出的第1A(2)期高出約2.3%。

新地代理執行董事陳漢麟指出，首批單位涵蓋7夥一房戶，128夥兩房戶及25夥三房戶，實用面積302至807平方呎。售價方面，扣除最高15%折扣後，折實售價區間爲300.05萬港元至935.76萬港元，折實呎價在0.95至1.17萬港元。

事實上，對於第1B期開盤即售罄的結果，市場早有預期。開售前一天，第1B期已收到逾3.3萬個購樓意向登記，超額認購逾206倍，且該項目同系列第1A(2)期Sierra Sea前三輪銷售均均實現當日售罄。

在第1B期首輪認購期間，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑便作出了“1Q清枱”的預判：“此次爲中美關稅戰緩和後首個開售的全新住宅項目，相信會延續上期火熱銷情。”

他指出，今輪銷售，新鴻基地產買家出席率達9成，超過一半爲上一期向隅客。同時，由於該項目鄰近科學園及中文大學，有穩定及持續的租客來源，回報穩健，吸引不少投資收租客入市。

銷售數據顯示，本輪售罄的160個單位中，投資客買家佔成交逾3成，最大手買家購入5夥，成交價逾2330萬港元，該項目周邊同類物業呎租爲40-50港元，租金回報率達4.8%-6%。

對於投資者來說，稀缺性正是吸引其入手的關鍵。一是景觀格局稀缺，該項目擁有少有“背山面海”的獨特格局——背倚馬鞍山，前臨西沙灣，70%單位可享受山景、海景或內園景觀。

二是土地稀缺，項目所在的西貢地區私宅供應占比不足10%，而Sierra Sea是該區域近十年來首個大型私樓項目；三是戶型配置稀缺，西貢區域住宅項目大多爲1000平方呎以上的大戶型，而Sierra Sea項目提供的住宅單位涵蓋一房至四房，選擇更爲靈活。

更爲重要的是售價優勢，新地副董事總經理雷霆在項目認購時曾表示，集團貫徹以市價賣樓，將繼續爲買家提供夢寐以求的售價。

對比中原地產成交數據，西貢片區內擁有37年樓齡的匡湖居3期B座湖景閣高層B室於5月13日成交，面積522平方呎，成交價650萬港元，呎價爲1.245萬港元/平方呎。

西貢清水灣傲瀧2座2樓E室單元，5月12日成交，面積968平方呎，成交價1188萬港元，呎價達1.23萬港元/平方呎；傲瀧11座7樓D室，面積1522平方呎，呎價達1.74萬港元/平方呎。

以新界東來看，萬科香港旗下大埔上然第一期及第二期於今年3月公佈首張價單，折實平均呎價1.10萬港元及1.20萬港元，而Sierra Sea第1B期首輪折實平均呎價約1.06萬港元。

不過，陳漢麟亦指出，第1B期首批單位仍屬優惠價，未來將有加價空間。截至目前，不到一個月時間Sierra Sea已累積售出921夥，吸金超過50億港元。本週日將加推第二輪銷售，單賣376夥，另招標9夥。

按照如今出售速度，新鴻基地產距離項目盈利也不遠了。

據瞭解，新鴻基地產對Sierra Sea項目投入巨大。該項目歷經20年，通過收購地皮、原址換地及地段規劃調整，最終成型。僅補地價金額就高達196億港元。

該項目分爲A、B及C號三個地盤，新鴻基地產先於2017年向政府以159億港元完成補地價，每呎樓面地價近3200港元，創香港歷來最大額的補地價個案；2021年再進行次輪補地價，涉資約37.5億港元，當中住宅地盤補地價約37.2億港元。

因此，Sierra Sea項目也是新鴻基地產歷史以來最大型的私人住宅發展項目，共提供約9700夥，相等於接近一個沙田第一城的規模，首個期數第1A(2期)涉及781夥，而今次第1B期則涉及794夥。

在持續投入的成本中，新鴻基地產對項目未來銷售需要非常有信心。

新地副董事總經理雷霆表示，港元拆息及按揭利息回落不少，加上中美貿易戰緩和，這些因素均爲樓市打下強心針。同時，隨銀行港元存款利息下跌，相信可有更多資金流入物業市場。

樓市方面，中原地產陳永傑亦指出，加上港元拆息持續回落，供樓負擔進一步減輕，而租金則持續上揚，令樓市正式進入“供平過租”時期，相信“轉租爲買”及“買樓收租”的需求會大幅增加，對樓市起正面作用，買家入市態度轉趨積極樂觀。

據悉，5月14日，港元拆息全線向下，與樓按相關的一個月拆息再跌24基點，報1.32976%，爲2022年8月3日後新低，連續七日下跌。

5月15日微升至0.0575%，六個月拆息報2.65994%，一年期則報3.14405%，不過兩週拆息跌至0.76929%，爲2022年7月21日後最低。

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