西安樓市新政：地價聯動房價 多舉措激活市場“神經末梢”

中經記者 王登海 西安報道

6月19日，西安市住房和城鄉建設局等多部門聯合印發《西安市關於促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》。該政策內容涵蓋土地供應、金融支持、公積金政策、市場聯動、服務優化以及營商環境等多個維度，精準聚焦當前房地產市場面臨的關鍵問題。

“西安市此次政策的前五條都和‘好房子’建設息息相關，都對加快推進‘好房子’建設起到了積極的促進作用，這足以說明西安市對這些政策是高度重視且大力支持的。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《中國經營報》記者採訪時表示，西安市此次新政內容翔實且極具針對性，與國常會提出的“更大力度推動房地產市場止跌回穩”要求高度契合、緊密呼應。

同時，嚴躍進表示，此次政策還提出“完善住宅用地評估機制，評估價格結合周邊商品房銷售價格聯動調整”的表述在以往的政策中並不常見。這一表述實際上意味着地價將依據房價進行動態調整，具有重大而深遠的意義。它不僅能夠極大地激發企業拿地的積極性，還能有效平衡企業拿地的成本與收益，促進土地市場的健康穩定發展。

優化土地供應推動“好房子”建設

近年來，西安房地產市場在經歷高速增長後，逐步進入調整期，購房者對居住品質的要求日益提升。

新政精準把握這一市場變化，明確提出要按照“好房子”“好小區”的要求，優先推動基礎設施、商業、教育等配套齊全的地塊供應，並優化容積率、建築密度等關鍵指標，以建設羣衆滿意的高品質住宅。

同時，政策還提出，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，從規劃、設計、建造、運維、管理等環節，完善房屋全生命週期標準體系。鼓勵企業結合市場需求自主下調容積率，適度擴大綠化平臺、陽臺佔套內面積比例，提供多樣化住宅產品。風雨連廊、小區出入口大堂、綠化平臺、架空層等不計入容積率。這一舉措不僅有助於提升住宅的舒適度和實用性，也順應了市場對差異化、個性化住宅產品的需求趨勢，爲房企產品創新提供了廣闊空間。

此外，新政還提出“完善住宅用地評估機制，評估價格結合周邊商品房銷售價格聯動調整”。

嚴躍進認爲，這一表述實際上意味着地價將依據房價進行動態調整，具有重大而深遠的意義。它不僅能夠極大地激發企業拿地的積極性，還能有效平衡企業拿地的成本與收益，促進土地市場的健康穩定發展。

“過往住宅用地評估價格往往更多基於土地自身屬性，如位置、面積、地形等，對周邊商品房市場動態變化的考量相對不足，而聯動調整機制能夠讓土地價格與商品房市場實際銷售情況緊密掛鉤，開發商拿地時會綜合考量土地成本與未來房屋銷售預期收益，更加理性決策，從而引導土地資源合理配置，促進房地產市場供需平衡。”西安當地的一名房地產觀察者如此認爲。

新政還提出，實施土地出讓金分期繳納。建設單位在簽訂土地出讓合同後一個月內繳納土地出讓價款50%的項目（剩餘價款在一年內繳清），可先行辦理國有建設用地使用權預登記、規劃、建設等相關手續，支持“拿地即開工”。

嚴躍進認爲，這一措施降低了企業拿地的初期成本，同時不影響項目開工，有助於提高企業拿地和開發的積極性。

金融政策鬆綁降低購房與開發成本

在優化土地供應的同時，新政在金融政策方面也進行了鬆綁，旨在降低購房與開發成本，進一步激活市場活力。

爲降低購房成本，新政在金融支持方面做出了多項安排。一方面，實施好個人住房貸款最低首付款比例政策，並完善個人住房貸款利率定價機制，引導購房成本合理下降；另一方面，持續擴大“白名單”政策覆蓋範圍，確保合規項目“應進盡進”，爲房企提供穩定的融資渠道。

在公積金政策方面，政策提出，繳存職工貸款購買新建商品住房時，借款人及其配偶可申請提取公積金直接支付購房首付款。同時，關中平原城市羣和省內繳存職工在西安購房的，均可享受與西安繳存職工同等的公積金貸款權益，進一步擴大了公積金政策的受益範圍。

“西安市此次的公積金政策能夠刺激首次置業和改善型需求釋放。尤其對於剛需羣體，盤活‘沉睡’的公積金賬戶，提供了實實在在的支持。”上述房地產市場觀察者認爲，西安市公積金政策意味着關中平原城市羣及陝西省內其他城市的繳存職工在西安購房，均可享受與西安本地繳存職工同等的公積金貸款權益，這很大程度上拓展了西安樓市的潛在客羣範圍，有利於吸引省內及周邊城市人口在西安安居置業，對提升城市吸引力和人口集聚具有積極意義。

爲激活市場活力，新政還提出了一系列促進一二手房市場聯動的措施。包括加快存量住房不動產權證辦理，開展住房“以舊換新”“方便看房”和團購等活動；落實好國家關於住房“賣舊買新”的個人所得稅退稅以及家裝廚衛“煥新”補貼政策。這些措施將有助於提升一二手房市場的流通性，滿足不同購房者的需求。

在便民服務方面，新政推動房產交易業務向各行政區、開發區政務大廳延伸，實現交易、繳稅、辦證、水電氣暖過戶“一站式”辦理。

此外，政策還提出，規範預售資金監管，積極搭建保函業務對接平臺，推動保函置換監管資金業務落地見效；允許自持、配套商業上市交易，原土地出讓時約定的自持商業或配建商業，在不改變規劃條件及整體功能的前提下，可上市交易；營造良好營商環境，推行開工審批、竣工驗收事項“高效辦成一件事”，簡化預售許可辦理要件，縮短辦理時限。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）