物業交接危機！長沙一小區新物業竟爲“重點監管”企業，1500萬服務費引業主質疑

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新舊物業交接亂象頻發，社區治理如何破解信任危機？

“現在他們要進駐我們小區，這麼短的時間就決定了整個小區接下來4年1500萬物業服務費，847戶的選擇權，以及物業服務質量。”長沙某小區C區的一位業主無奈地說道。在小區中心花園旁，幾位業主正圍着一份簽名冊激烈討論，臉上寫滿焦慮。

近日，長沙某小區C區陷入了一場物業交接危機。現任物業朗詩物業宣佈將於7月31日提前撤離，而業委會選定的新物業——武漢嘉某物業管理公司，卻被業主發現是長沙市物業辦第二季度公佈的“重點監管”企業。

更讓業主們憂心忡忡的是，小區交付七八年來積累的問題已經堆積如山：大面積脫落的外牆瓷磚、頻繁故障的電梯、混亂的車位管理……在如此困境下，新物業的“帶病入場”無疑雪上加霜。

危機突現：新物業竟是“重點監管”對象

時間回到今年6月初，長沙某小區C區召開了第一次業主大會，就通過招標代理公司公開選聘新物業的方式徵集業主意見。當時業主們普遍期待着第二次業主大會將最終敲定新物業的人選。

然而業委會突然宣佈新物業的選聘已經敲定，這一決定讓許多業主措手不及。在短短一個多月時間內，業委會就決定了涉及未來四年1500萬元物業費、847戶業主權益的重大事項。

業主們調查發現，中標的武漢嘉某物業正處在長沙市物業管理的“重點監管”名單上。7月22日，有業主在紅網“百姓呼聲”欄目公開質疑：“武漢嘉某是物業紅黑榜重點監管對象，按理說物業重點監管對象都不具備資格入圍，現在卻成爲了此次中標的第一名。”該業主甚至懷疑招標過程存在“非法利益輸送”。

面對質疑，業委會解釋稱是通過招標代理公司進行的正規招標程序。但業主們的不滿情緒已在小區蔓延，他們自發徵集簽名，並提交給社區，表達對新物業的強烈擔憂。

歷史沉痾：一段不平靜的物業往事

長沙某小區C區的物業問題並非一朝一夕形成。這個擁有1800多戶居民的小區，自2015年11月第一批交房以來就風波不斷。

2018年，業主代表曾向長沙市政府發出求助函，痛陳小區存在的六大問題：開發商未將自來水系統移交自來水公司導致“三天兩頭停水”；門禁系統從未交付使用；電梯每週都發生故障停運；外牆瓷磚成片脫落；延期交房和房產證延期交付不按合同賠償；物業公司服務差卻“霸道對待業主”。

業主們當時控訴：“物業公司近3年來，只知道收錢，不去好好思考爲小區做服務，反倒對未交費的業主以黑社會作風，欺壓威脅業主並斷水停電。”更令人震驚的是，開發商和物業公司曾多次阻撓成立業主大會和業委會。

2020年，小區地下車庫又爆發新矛盾。業主投訴開發商“沒賣出去的車位還不讓業主臨時停”，將未租未售車位裝地鎖進行管理。當時的回覆指出，小區車位與住宅配比僅爲1：0.5，供不應求導致管理混亂。

流程疑雲：更換程序是否合規？

隨着7月31日物業撤離日期的臨近，業主們對新物業選聘流程的質疑聲愈發強烈。從多個角度審視，此次更換物業的過程確實存在明顯瑕疵：

1. 決策透明度不足

業委會在第一次業主大會後迅速確定新物業，未按常規召開第二次業主大會進行最終表決。對涉及1500萬元的大額服務合同，如此倉促決策難言審慎。

2. 新物業資質存疑

選擇一家被物業主管部門列爲“重點監管”的企業，本身就存在巨大風險。業主們合理質疑：“重點監管對象爲何能入圍？”

3. 業主知情權保障不足

部分業主反映，在招標關鍵環節未能充分參與和知情，對中標企業的背景信息瞭解有限，直到結果公佈才發現問題。

對比長沙其他小區的物業更換流程，更凸顯此次操作的不足。今年5月，平西街道團結路社區在處理和美小區物業撤場時，通過入戶走訪、電話聯繫等方式逐戶徵求意見，在166戶常住居民中徵集到129戶（佔比77%）同意引進新物業後，才召開業主大會邀請新物業現場溝通。

會上，社區還創新性地商定“新物業先期提供半個月的免費服務，如業主認可再籤合同”的方案，充分尊重業主選擇權。

他山之石：長沙小區物業治理正反案例

在長沙，物業糾紛並非個例，但處理方式不同，結果也大相徑庭：

反面案例：長沙縣蝴某某小區新物業被指“除了好事什麼都做”，甚至被投訴在炎炎夏日鋸斷多戶業主自來水主水管。業主控訴社區“未經法定人數業主表決同意違法簽訂無效物業合同”。

雨花區卓越伊某苑公寓則因開發商違規更換物業導致停車費翻倍，業主權益受損。最終在街道介入下，才叫停物業合同簽訂。

正面典範：

與此形成鮮明對比的是芙蓉區湘湖街道的“25歲”新華某家園小區。2019年業委會換屆後，小區制定了五年規劃，建立“小區黨支部+業委會+業主代表大會+物業”多方聯動治理格局。

通過黨建引領小區治理，該小區實現了從“髒亂差”到“園林式小區”的華麗轉身，物業費收繳率高達98%，物業公司續簽投票通過率達97%。

小區黨支部書記、業委會主任李森林道出關鍵：“小區治理的難點不是物，不是資金，而是人！”新華某小區通過建立“業委會—業主代表大會—業主大會三級決策機制”，推動小區運轉日漸平順。

破解之道：物業交接困局如何解？

長沙某小區C區面臨7月31日的物業撤離大限，如何避免小區陷入“失管”真空？結合多方經驗，建議可採取以下措施：

1. 社區緊急介入監督交接

社區已表示“將確保小區在‘新舊物業交接期’平穩過渡”，這爲化解危機提供了基礎。社區應組織業委會、業主代表、物業公司建立聯合交接小組，制定詳細交接方案。

2. 啓動新物業資質複覈程序

對業主質疑的中標物業公司“重點監管”問題，應由第三方機構進行獨立複覈評估。參考雨花區圭塘街道做法，必要時可要求“停止簽訂物業合同”，待問題澄清後再行決定。

3. 建立過渡期應急機制

借鑑和某小區經驗，可考慮引入“試用期”制度，讓新物業先提供短期服務，經業主評估滿意後再正式簽約。同時籌備成立物業管理委員會，構建長效管理機制。

4. 強化信息公開與業主參與

立即公示完整招標文件、評標過程及中標企業詳細情況，召開業主答疑會，消除信息不對稱。重大決定必須經過充分討論和民主表決。

5. 探索多方協同治理模式

長遠來看，應學習新華某小區經驗，建立“黨建引領下多方聯動”的治理架構。只有真正讓業主成爲小區主人，才能實現長治久安。

信任重建：社區治理現代化的必答題

長沙某小區C區的物業危機，表面看是更換程序問題，實則暴露了社區治理中信任機制的缺失。當業主對業委會失去信任，對新物業缺乏信心，對社區管理能力存疑時，任何決策都會遭遇阻力。

在長沙新華聯小區的轉型故事中，我們看到了信任重建的力量。該小區從“60萬物業費欠費、每日漏水量達500噸”的困境中崛起，關鍵在於讓業主從“不發聲、不參與、不交費”轉變爲“人人都是小區園林規劃師”，真正成爲社區主人。

社區治理現代化的核心要義，在於通過公開透明的程序讓各方訴求得到充分表達和尊重。在長沙某小區C區的物業交接中，只有迴歸程序正義，重建業主信任，才能找到破解危機的鑰匙。

7月31日將至，這個長沙小區的物業困局不僅關係847戶居民的日常生活，更成爲檢驗基層社區治理能力的一塊試金石。在社區、業委會和業主的共同努力下，這場危機或許能夠轉變爲推動小區治理邁向新階段的契機。

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