物業板塊上市當口，評級機構和朗詩撕破了臉

來自鳳凰網的消息稱，國際知名評級機構惠譽確認朗詩地產的長期外幣發行人違約評級爲“B”，展望“穩定”，並確認了其高級無抵押評級及其未償還高級美元票據的評級爲“B”，回收率評級爲“RR4”。

與此同時，出於商業原因，惠譽決定撤銷朗詩地產的評級。

這兩年，田明帶領下的朗詩走了一條非主流的發展路徑，規模增速持續放緩，市值不斷縮水。

物業板塊朗詩綠色生活上市本是其尋求突破的一個支點，萬萬沒想到，港股聆訊在即，朗詩卻和評級機構先翻了臉。

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01 糾葛由來已久

在惠譽的評級體系中，BB 就已經是投機級別了，更不要說B評級了。換句話說，惠譽給了朗詩一個大大的差評，然後就選擇不再合作了。

然而這不是惠譽第一次給朗詩差評了，兩者之間糾葛由來已久。

去年2月，惠譽發佈了一份名爲“新冠疫情導致7%的受評中國企業的再融資風險上升”報告。惠譽對166家中國企業的債券信用評級進行統計，有7家公司“資本市場債務再融資風險”處於高風險級別，其中包括朗詩地產。

兩天後，朗詩發佈公告，否認惠譽提出的其“面臨高的再融資風險”的說法。

隨後，惠譽在更新版報告中稱，鑑於朗詩地產近期發起的市場募資活動降低了其與債務到期相關的再融資風險，將風險評估由“高”調整至“低”。

惠譽在如此短時間內調整評級，當時的原因不得而知。但是如今再看，不排除存在“商業合作”的可能性。

今年1月，惠譽曾給出過朗詩長期外幣人違約評級“B”。給出負面評級的主要原因有兩個：

第一、關聯交易發生的可能性高。朗詩集團持有朗詩地產50.1%的股權，高級管理層高度重合，母公司對朗詩地產的董事會控制強且集團內部的資產轉移時有發生。

第二、土儲年限短。朗詩地產土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅爲1.5年，可能會阻礙銷售增長和業務可持續性。

相信這樣的評級結果，是朗詩不太能接受的。去年因爲某些不爲人知的原因評級反轉之後，朗詩今年又被惠譽給了差評，可能氣的索性翻臉不合作了。

02 評級是門生意

去年，國內評級機構東方金誠的高管曾被中紀委查處，利用職務之便，進行利益輸送，“調高一次評級級別，收費200萬”。

在國內，發行主體付費的外部評級，道德風險和逆向選擇防不勝防。通常而言，評級的標準並不十分清晰，評級機構手緊一緊，級別就下來了，鬆一鬆，級別就上去了。

不要以爲這是普通的鬆鬆緊緊，這直接影響了企業的融資成本。例如AA和AA+僅僅差了一個檔次，但是融資成本會大約相差0.5%，如果融資額度大的話，算算也是好大一筆錢。

在房地產圈，AAA的評級主體遍地開花，但是不同房企發債的利差卻從3%到12%不等，很多房企評級級別和債券估值收益率偏離度很大。

細想下來，財大氣粗的房企評級膨脹，如果這其中有 “商業合作”，那也不足爲奇。類似的，國內一些機構的房企排名榜單，也是差不多的商業模式。

但是，意想不到的是，外資評級機構惠譽此番也將“商業合作”擺在檯面上。

但畢竟是具有一定公信力的國際評級機構，大概率是因爲朗詩不願意付費，惠譽就選擇不再對其評級。

沒有國際評級機構的背書，對發債主體在境外融資是個不利因素。但是對朗詩而言，惠譽多次給了差評，可能寧願不評吧。

03 打鐵還需自身硬

惠譽多次給朗詩打差評，與其自身經營情況不算樂觀脫不了干係。

2020年，朗詩的財務指標並不好看。全年實現收入約爲人民幣89.9億元，較去年同期增長5.1%；實現毛利17.08億元，同比減少29.37%；實現淨利潤3259萬元，同比下降97.82%。

近幾年，朗詩的合同銷售增長率一直呈現不斷下滑的趨勢。2017-2020年，朗詩的簽約銷售金額分別爲321億元、381億元、405億元、412億元。

在粗放式發展的年代，大多數房企選擇高槓杆、高週轉模式，而田明麾下的朗詩卻另闢蹊徑，走起了打造“綠色”標籤並輸出品牌的“輕資產”模式，小股操盤也直接導致了朗詩規模掉隊。

田老闆可能不知道，要講好輕資產的資本故事並不容易，上一個講輕資產故事的是紅星美凱龍，過去兩年的A股結構性牛市中，美凱龍的股價走勢簡直是不堪入目，市場認不認賬一看便知。

朗詩雖然具有一定產品力，但是輸出品牌和管理的利潤終歸太薄了，合作開發中的話語權也非常弱，更何況“綠色”的理念離深入人心還差得遠。

來自觀點地產網的消息稱，朗詩的物業板塊朗詩綠色生活會在本週上市聆訊，集資約1億美金。

截至去年9月，朗詩綠色生活在管面積1620萬平方米，其中，住宅在管面積佔比94.3%，收入佔比87.9%，淨利率10%。其中，六成在管面積來自於母公司，外部拓展情況一般。

上市的物業公司越來越多，小面積、低利潤、慢增速的朗詩綠色生活，資質可謂平平無奇。但願此次的評級終止事件，不會讓它受到牽連，別上市首日就破發，那樣田老闆臉上可太難看了。