《「我是有錢人」迷思774》想要節稅的聰明父母，千萬別再送子女不動產了！

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

一直以來，國人不但喜歡用房地產來投資，也喜歡用「送子女房子」的方式，進行資產傳承。因爲民衆至今，仍有「不動產可以自住兼、保值與投資」的迷思。

不動產保值是迷思

爲什麼筆者會說「不動產可以自住兼保值與投資」恐怕是個大迷思，主要是因爲至今，沒有人真正用實際的數字計算「以昭公信」。例如前幾天，筆者看到有媒體，引用內政部不動產資訊平臺的最新統計指出：「隨着房市經過多次多頭走勢，雙北市公寓越老越保值，尤其是新北市老公寓買賣契約平均單價、總價，17年來更是翻漲一倍。

這則新聞，引起個人極大的比較興趣，立刻上網去查有價證券（例如0050）的近十年漲幅，卻是高達近5倍，而臺積電近十年的漲幅，也有6倍左右，且以上漲幅，尚不包括配息的部分。

猶記得筆者之前，在上某一堂有關「資產移轉」的專業課程時，授課的老師在講到兩稅合一新制時，就曾提到：兩稅合一新制才實施沒多久，民衆還無法感受到它的「威力」。

有價證券投資效益更高

這位老師不只一次地再三強調：當時間拉的越長、不動產價格走的更高，那些投資不動產的人，在日後賣出的不動產「大筆獲利全都繳給國庫」之際，纔會「驚覺」：有價證券因爲資本利得不課稅的關係，投資效益反而會更高、更好！

老實說，筆者初聽老師的說法，也一樣心存懷疑、難以置信，總想實際透過試算、比較來驗證其正誤。然而，由於不動產買賣相關稅負的計算複雜，個人卻一直也沒開始認真思考，並動筆撰寫文章。

爲了徹底比較兩者的長期投資績效，以及稅負上的差異（因爲稅後淨利，纔是投資人紮紮實實賺到的錢，或是收到的資產），筆者分別請教了資深代書、大河不動產經紀整合行銷(有)公司執行長黃國霖、曾在南區國稅局工作的稅務專家，現任資誠企管顧問公司副總封昌宏，還有熟悉稅法的國際認證高級理財規劃顧問CFP®駱潤生，以「父母贈與子女1000萬元的不動產或有價證券（例如0050）」爲例，計算出下表一（贈與稅負）及表二（10年後市值增加1倍後賣出淨利）數字。

根據黃國霖的說法，假設在雙北市市價1000萬元的不動產，土地公告現值大約是在500~600萬元之間；若是20年以上的建物，房屋評定現值則會落在50~80萬元之間。所以，表一及表二所舉的不動產課稅稅基，也是以此假設爲基礎。

注：以上不動產賣出成本，還未包括以下成本：1.每年持有稅成本：房屋稅按房屋評定現值（自住1.2%、非自住2%~4.8%）、地價稅按申報地價（未申報＝公告地價80%）0.2%計算2.交屋前的水電瓦斯、管理費等3.代書費（每份約2000~3000元，通常由買、賣雙方各半支付）4.以上報酬率計算，暫不包括不動產租金，以及有價證券的股利收入

以上表一爲例，讀者可以很清楚地看到：以下兩大重點：

重點一、單從節稅效果來看，父母贈與不動產給子女，反而要比贈送同樣市值的有價證券，還要多繳19.1萬元的贈與稅。

重點二、因爲稅負上的差異，在報酬率相同之下，投資有價證券（例如0050）的10年淨利，還遠比投資不動產來的高。更何況在同樣比較基期之下，有價證券（例如0050）的報酬率，遠高於投資單一不動產。

房地合一新制2.0;稅率高

爲什麼會有以上兩大差異？最簡單的理由便是：政府對於各項金融商品及標的稅負不同。特別是在房地合一新制2.0實施之後，賣價已經不是按照原本舊制、價格遠低於市價的「房屋按房屋評定現值」來計算。

且以上兩者差距，還是以「持有超過10年」爲例，假設持有不動產期間低於10年，稅率將會更高，分別爲則爲45%（持有2年內）、35%（持有2~5年）及20%（持有5~10年）。

更值得喜愛投資不動產，或是想買不動產傳承給子女的投資人注意的是：只要隨着時間越來越長、有價證券資產增值幅度更高，不動產售後的淨利，也將與有價證券（例如0050）「越拉越遠」。

其中的原因之一，就在於「有價證券（例如0050）」的增幅，可能更高於不動產；甚至，不動產還有可能產生「跌價損失」。就以6月23日的新聞爲例，前總統陳水扁的女兒—陳幸妤，掛售了12年的臺中豪宅，居然是「賠售250萬元」。

再以霖園集團「三太子」蔡鎮宇近期連賣北市內湖五期兩棟廠辦爲例，根據商仲的估算，表面上看來，寶丰隆買進3棟、賣掉2棟，出售的兩棟價金加上未出售A棟的租金收益，與當初買進3棟合計價金相當，但若考慮買賣的資本利得稅、養護費用與持有成本等，推估10多年報酬率僅約3成、平均年報酬率僅3%。

反觀投資人出售有價證券的資本利得，稅率卻是「0」，而房地合一稅2.0的稅率，至少是10%起跳。除非持有人符合自住條件（包括戶籍、未出租營業、前6年未曾適用同樣優惠），纔可享有400萬元免稅額、稅率10%）。

根據以上的數字計算，除非在萬不得已（例如子女永遠自住而不賣房）的情況下，所有天下父母可能都要再三慎重考慮「別再送子女不動產」了。其理由便在於：

資本利得免稅、0050收益高

首先，由於有價證券資本利得不課稅，但房地合一新制2.0，卻要課至少10%以上重稅。所以，想要長期累積資產或財富的人，最好的標的是有價證券（特別是投資標的最爲分散的市值型ETF，非單一股票或產業基金、ETF），而不是不動產。

其次，投資有價證券，請儘量選擇「賺價差」，而不要「收股利」爲主。這是因爲投資人持有有價證券的收入來源有二，一是資本利得（買賣價差），另一是股利收入（配息）。

但是，個人股利收入必須併入個人所得中課稅（可採「合併計稅（稅率8%，最高可抵8萬元）」或「分開計稅（稅率28%）」，而資本利得目前則是「免稅」。

且最重要的是：以國內成立最久，以配息爲訴求的0050 ETF爲例，其自成立已來的年化總報酬率（含配息及資本利得），遠高於另一檔同樣歷史差不多悠久，但強調高配息的0056。以上，更突顯「賺價差」的收益，遠高於「收取股利」。

房屋評定現值可能逐年提高

再者，儘管不動產還有「自住或出租」的額外優勢。但是，隨着各個地方政府財政日益短缺，做爲課稅稅基的房屋評定現值（房屋稅；每年變動）與申報地價（地價稅；每2年變動），還更可能會逐年提高。

也就是說，儘管不動產因爲能夠自住，也許一方面，可以拉高投資不動產的報酬率（然而，以所舉市值1000萬元不動產爲例，就算每月租金收入，最高可有2萬元，10年下來的總租金收入，也不過是240萬元，持有有價證券的淨利，依舊完勝持有不動產）；但相對的在另一方面，也會在「持有成本（請見下表四）不斷大幅墊高」之下，而壓低了整體報酬率。

資料來源：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/house-tax/5qYVKWW、https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/land-value-tax/bD9Bk19注：土地價值若未超過該縣市累進起點地價計算時，稅率是0.1%

更何況說到「出租」，在未來「少子化」，也就是人口越來越少之下，除非是極爲特殊的案件（例如地段好、屋況佳），否則，也極有可能面臨「租金無法拉高」、「待租期拉長」，或甚至是「很難出租」的「收益降低或中斷」等問題。以上，真的值得有心當包租公、婆的民衆參考及思考。