土地收儲細則再完善 兩部門發文給予地方更大靈活空間

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

自去年10月份財政部明確支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地之後，各地收儲步伐加快，收購存量閒置土地已成爲今年房地產“穩投資”的重要舉措。

3月11日，自然資源部和財政部聯合發佈《關於做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確提出以單個土地儲備項目（非單個地塊）要求融資收益平衡，給予地方更大的靈活性。

此外，非“自審自發”試點地區項目通過審覈後，省級財政部門可擇優安排發行專項債，業內預計有望引導資金向優勢地區傾斜。

《中國經營報》記者瞭解到，本次自然資源部和財政部聯合發文，是對專項債用於土地儲備政策的進一步完善和落實，預計後續各地尤其是“自審自發”試點地區發債節奏或加快，進而推動房地產市場“止跌回穩”。

資金優先用於存量土地

在資金使用主體上，上述《通知》強調，申請專項債的項目須納入土地儲備計劃，並在全民所有土地資產管理信息系統中有對應的標識碼；要優先將處置存量閒置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應納入土地儲備計劃。

對於土地範圍，《通知》明確2024年11月7日之後供應的土地不列入存量閒置土地範圍。

在審覈流程上，《通知》強調優先選擇成熟度高、操作性強、預期效益顯著、風險低的項目，明確提出要編制並審覈項目實施方案，論證項目實施方案的可行性、合規性、合法性，並詳細列出具體要求。

據瞭解，論證的內容包括：一是納入收回收購存量閒置土地清單情況，二是項目實施主體納入全國土地儲備機構名錄情況，三是納入土地儲備計劃情況，四是土地權屬（是否存在抵質押、查封等情況），五是項目融資收益平衡情況等。

對“自審自發”試點地區，《通知》提出，土地儲備項目經省級人民政府審覈批准後，省級財政部門即可組織發行專項債券，項目清單同步報財政部、自然資源部備案。

“自審自發”試點地區包括北京市、上海市、江蘇省、浙江省（含寧波市）、安徽省、福建省（含廈門市）、山東省（含青島市）、湖南省、廣東省（含深圳市）、四川省以及河北雄安新區。

而對非“自審自發”試點地區，各地要按照《國務院辦公廳關於優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》要求，做好常態化項目儲備，並由財政部、自然資源部對用於土地儲備的專項債券項目進行審覈把關，對審覈通過的項目，省級財政部門擇優安排發行，並依託地方政府債務管理信息實施系統進行全流程監管。

中指研究院一位研究員指出，在專項債資金有限的情況下，收回收購存量閒置土地以增量價值爲原則，才能更好地促進房地產市場進入新循環，而聚焦核心城市或區域的項目更能產生增量價值，本次要求省級部門擇優安排發行專項債，靈活統籌資金，或有助於引導資金向優勢地區傾斜。

根據中指研究院監測，截至3月10日，全國各地公示的擬使用專項債收回收購存量閒置土地的總量已超300宗，擬收儲價格約500億元，涉及廣東、四川、吉林、江西等省，其中2月底廣東已經發行超300億元專項債用於回收存量閒置土地，預計接下來已經公示項目的省份將進入土儲專項債發行階段。

做好綜合平衡

對於市場關注的資金平衡問題，本次《通知》提出，用於土地儲備的專項債券發行和使用應當嚴格對應到項目。一個土地儲備項目由單個或多個地塊組成，根據地塊區位特點、實施期限、項目收益等因素確定項目範圍。

同時，專項債券資金可在同一土地儲備項目內不同地塊之間調劑使用，但以單個土地儲備項目爲單位，確保項目融資收益平衡。各地要在評估本地區土地市場供需關係的基礎上，認真做好項目需求論證，合理確定專項債券用於土地儲備的發行期限。

中指研究院指出，以儲備項目爲單位而非單個地塊，要求資金平衡，增加了地方政府可調整的空間，有利於地方政府根據不同地塊的特點，靈活、合理地安排土地收儲。比如2月底，廣東發行的專項債中，珠海涉及4個項目，覆蓋13宗地塊。

此外，本次提到“合理確定專項債券用於土地儲備的發行期限”，沒有限定具體期限，也給予更多靈活性。

據瞭解，去年10月份，財政部明確支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地；11月自然資源部發文明確運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的相關細則；當年12月，國辦發佈52號文，指出“允許專項債券用於土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閒置存量土地”。

今年1月份，財政部在新聞發佈會上明確指出“在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用於土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目”，同時指出“已經明確了專項債管理的相關要求，地方已經可以做了”。

據瞭解，今年1—2月，財政政策已經在靠前發力，地方債發行額達到近幾年的同期最高水平，今年兩會最新出爐的2025年《政府工作報告》中明確了財政發力的多項舉措，如赤字率擬按4%左右安排，較2024年增加1個百分點，地方政府專項債額度爲4.4萬億元，較2024年的3.9萬億元增加了5000億元，並指出“重點用於投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等”，土地收儲和收購存量商品房是今年專項債重點發力的方向。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：張國剛）