臺中「跳水價」有貓膩？　老司機揭：不排除投資人操控AB約

▲自去年919過後房市冷卻，成交量縮，但部分地區傳出價格異常波動。（圖／記者陳筱惠攝）

記者陳筱惠／臺中報導

自去年919過後房市冷卻，成交量縮，但部分地區傳出價格異常波動，但仔細追查後，全向科技房產中心總監陳杰鳴指出，確實有不肖業者或投資人會利用AB約操作價格，建議民衆千萬不可輕易嘗試。

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本刊報導的《烏日高鐵特區驚現跳水價！　5年新古屋社區1字頭成交》，引起房市羣組關切，也不少人跳出表示這個有可能是另類AB約交易，將實登交易金額降低，其餘採「現金」付款，避開房地合一稅。

實際詢問中臺灣各大房仲從業人員，「現金件」行之有年，但以本刊報導的案例來說，價格部分太貼近5年前成本價，尤其是獲利僅30~40萬元，不免讓人想到，房地合一稅中「未提示取得、改良及移轉而支付的費用者，有30萬元上限的免稅額」。

不過，市場中出現成交價「逼近」，或僅「略高」於成本價的狀況並不多見，房仲透露：「敢的人全拿！定約低價成交，這種狀況過去比較容易出現在觸頂豪宅限制貸款4000萬元的物件，但若以一般件來說，應是自住客接盤，盤算住滿6年、獲利400萬的免稅額度、以及換屋重購退稅下，可彌補『現金』價差。」

對此，全向科技房產中心總監陳杰鳴指出：「確實有不肖業者或投資人會利用AB約操作價格，而AB約又分爲『把價格做高』與『把價格做低』兩種。」

▲利用AB約無論是「把價格做高」與「把價格做低」，都是違法的。（圖／記者陳筱惠攝）

以「把價格做高」來說，常見的是買方自備款不足，因此合意作價。舉例來說，假設總價2千萬元、40坪的房子，在銀行願給的貸款成數僅7成5，但買方自備款只有400萬元，仍不足100萬元下，利用AB約，將跟銀行申請貸款的成交價改爲2200萬，買方因此可貸得1650萬，買方藉此就可以順利買房。

而且，成交單價從每坪50萬提高到55萬。這樣不僅買房民衆未來售屋時，獲利可以少繳稅樂意配合。

另外，「把價格做低」舉例來說，近5年房價大漲，屋主取得成本1000萬，目前市場行情1500萬，但爲了規避房地合一稅，因此用「假的低價」與「房地合一可減除的成本費用，賣方房地合一稅就可以免稅，而低價申報對買方雖然不利。

但因中南部房價較低，中小坪數的首購產品，未來就算售屋，被課重稅機率低，因此，依然有不少買方願意配合。

不過，陳杰鳴提醒：「利用AB約是違法的，可能會觸犯《刑法》僞造文書罪、詐欺罪、使公務人員登載不實罪，並違反《平均地權條例》第81-2條第2項，申報登錄資訊不實，可處3萬元～15萬元的罰鍰。此外，還可能成爲銀行拒往戶，信用報告也會有不良紀錄，民衆千萬不可輕易嘗試。」

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