蘇州資管旗下企業斥資1.5億 拍下上海“中福古玩城”98套商業房產

財聯社6月4日訊（記者 王海春）位於上海人民廣場商圈“中福古玩城”的98套商業不動產，日前在變賣環節以1.5億元的價格成交。

本次被拍標的物，爲位於上海市黃浦區湖北路199弄一層1-98號，共計98套商場房地產，評估價約2.69億元。被拍標的物房屋類型爲商場，於2002年竣工，合計建築面積4848.44平方米，所在物業名爲“中福古玩城”。

從拍品所處位置來看，其處於上海人民廣場核心商圈，地段優勢相當明顯。被拍標的物周圍購物商場包括永安百貨、世貿廣場、來福士廣場等，另有銀行、超市、郵局、餐飲等， 公共配套設施較齊全、交通便利、基礎設施完善，商業聚集度較好。

據變賣公告，上海金融法院於2025年4月7日至6月6日在拍賣平臺進行公開網絡司法變賣。公告顯示，前述被拍標的物起拍價約1.5億元。拍賣標的調查情況表顯示，本次拍品所有人，爲中福置業控股集團有限公司。

另據成交確認書，一家名爲上海福麥潤企業管理有限公司的企業，於5月31日以約1.5億元的價格，競得前述98套商業不動產。相較於2.69億元的評估價，這一成交價相當於評估價的57%。

法拍平臺信息顯示，上述標的物2024年12月進行首次拍賣，首拍的起拍價爲1.88億元，但因無人報名而流拍。今年2月份，該標的物第二次拍賣的價格降至1.5億元，因無人報名而再次流拍。

“一些法拍房折價率較高，與房產持有人的債務困境有不小關係。還有一些法拍房位置雖然不錯，但如果沒有價格優勢，或拍品具有明顯瑕疵，也可能會流拍。爲緩解債務壓力或解決債務問題，房產持有人或資產處置人，需要加快房產處置和價值變現速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍賣或變賣時，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相對更高。”一家房產機構分析師表示。

據悉，前述標的物在使用期限爲，1999年10月至2039年10月。另外，本次變賣附帶租約，租約開始時間爲2016年1月1日，租約結束時間爲2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金爲每日1元/平方米。

業內人士介紹，如果買家欲對被拍標的物進行業態調整，但因商業房產仍在租約期，如何捋順這其中的關係，並與買家的商業投資計劃相匹配，可能會產生一定的成本，這也可能會對拍品的成交價格形成一定影響。

此外，公告顯示，經調查該標的物業管理費欠費1047263.04元（截至2024年12月31日），物業管理費標準爲每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水費、電費無欠費；但由於時間延長，欠費時間相應增加，以實際繳納的金額爲準。

就買家情況，據企查查信息，上海福麥潤企業管理有限公司成立於2025年5月23日，註冊資本爲100萬元。而股權穿透信息顯示，該公司與蘇州一家國資企業在股權方面，有一定關聯度。

據企查查信息，蘇州蘇潤投資發展有限公司持有蘇州麥潤企業管理合夥企業（有限合夥）77.78%股權，後者持有上海福麥潤企業管理有限公司99.9%股權；而蘇州蘇潤投資發展有限公司，則是蘇州資產管理有限公司全資子公司。

據蘇州資產管理有限公司官網信息，該公司成立於2016年5月，是蘇州市屬國有金融企業。公司經營範圍包括金融機構和非金融機構不良資產的收購、受託經營管理、投資和處置；債權轉股權，對股權資產進行管理、投資和處置；對外投資；財務、投資、法律及風險管理諮詢和顧問，資產及項目評估；企業破產清算服務。

在仲量聯行一位分析人士看來，所謂的不良資產，並不等同於“負資產”，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。

“許多不良資產的形成源於主體的信用風險或短期現金流問題，而非底層資產本身缺乏價值。例如，某些房地產項目儘管因債務違約被歸類爲不良資產，但其地理位置優越、現金流穩定、收益率高於市場平均水平。在精準盡職調查和債務重組後，有潛力轉化爲投資價值較高的優質資產。”該人士稱。

而對於法拍房市場情況，克而瑞研究員介紹，從4月份行情來看，掛拍折價率和成交折價率雙雙下行，且供求雙方折價率差距轉而縮小。

“這意味着當前成交的房源，更多的還是那些本身品質較佳，宜居性或未來轉手預期更好的房產。而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產，則難以獲得買家的青睞。”上述研究員說。