稅負別想全推給買方！他賣地慘收500萬房地合一稅單

稅法明文規定，土地稅法、所得稅法皆明確賦予「賣方」爲納稅義務人。示意圖。圖／聯合報系資料照

房地交易稅務問題層層疊疊，稍有不慎就可能衍生數百萬甚至上千萬的糾紛。專家提醒，不動產出售牽涉的稅賦項目繁多，若賣方未清楚掌握「誰該繳稅、稅該多少」，就以爲賣掉房子就能「賣清實拿」，極可能陷入後續稅務爭議，甚至面臨罰鍰與強制執行風險。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，依現行規定，出售不動產涉及契稅、印花稅、土地增值稅、房地合一稅等多項稅賦，其中，若是2016年以後取得的不動產，除了土地增值稅外，還需留意是否適用房地合一稅制；此外，買賣過程中若透過仲介辦理，還可能產生仲介費、代書費、履約保證費及各項規費，成本不容小覷。

許多老一輩賣方慣用「賣清價格」進行估算，期望能一口價賣掉房子、把所有費用攤給買方處理，並直接拿到「淨價」。鄭文在提醒，這很可能忽略稅法明文規定，土地稅法、所得稅法皆明確賦予「賣方」爲納稅義務人，當雙方對繳稅責任認知出現落差時，便可能引爆爭議。

鄭文在分享，曾有位地主出售一筆位於市中心、具開發潛力的土地，因地段極佳吸引多名買家爭搶，最終選定一位口碑良好的買方成交，雙方順利完成簽約，豈料在辦理土地登記與點交時，賣方纔發現還須補繳近500萬元的房地合一稅，頓時從歡喜成交變成愁雲慘霧。

原來，賣方過去曾多次出售土地，因多爲2016年前取得，從未被課徵房地合一稅，這次也未將稅費納入總價計算，理所當然認定買方應承擔一切費用，但買賣契約書並未載明稅費由買方負擔，雙方認知落差讓爭議一觸即發。

此類情況屢見不鮮，鄭文在舉例，例如賣方希望實拿1,000萬元，與買方約定由後者負擔土地增值稅，並自信能適用自用住宅稅率、僅需繳納20萬元，結果實際覈定金額高達50萬元，導致買方不滿，引發買賣糾紛。

鄭文在強調，「羊毛出在羊身上，豬不會幫你買單」，稅法規定清楚，納稅義務人通常爲賣方，若在交屋後才發現欠稅情事，賣方不僅無法補救，還可能因逾期補稅而被處以罰鍰，甚至被移送行政法院強制執行。提醒所有不動產賣方：出售房地產前務必瞭解自己該負擔哪些稅項，並在買賣契約中寫清楚稅費分擔方式，才能避免後患無窮。