市規委解讀“好房子”新政：重點考慮住宅項目新增供應和存量去化

北京市規劃自然資源委日前印發了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》）。《技術要點》從3個方面通過8個具體條款對平原多點地區居住建築規劃審批管理進行了統一規範。2月14日，市規劃自然資源委對該新政進行了解讀。

追問1：《技術要點》制定過程中有何重要考慮，印發後能發揮什麼作用？

市規委：《技術要點》旨在以住房品質提升推動住房供給側改革，以政策創新滿足人民羣衆日益增長的多樣化居住生活需要。文件制定過程中，重點考慮了住宅項目新增供應和存量去化，既要通過適度釋放管理政策紅利，提振土地和住房市場信心，也要統籌考慮存量房去化以及新房和二手房的市場流通關係，爲住房市場長期穩定可持續創造條件。文件印發執行後，將進一步統一平原多點各區審批標準和管理尺度，正向引導各區住宅項目高水平規劃建設，更好服務平原多點地區高質量發展。

追問2：《技術要點》主要內容考慮是什麼？

市規委：一是豐富居住空間形式，增強居民“獲得感”。通過陽臺、飾面層部分面積不計入容積率，適度提高“得房率”。以建築面積100和140平方米的戶型爲例，“得房率”可從80%提升至約90%。二是立足以人民爲中心，提升城市煙火氣，補充基礎公共服務功能。通過底層架空，配建鄰里共享公共空間，增設風雨連廊等方式，營造多樣化生活場景，滿足人民羣衆美好生活需要。三是優化小區空間佈局，提升小區形象品質。通過建築高度彈性管控，引導形成高低錯落的城市天際線，豐富城市空間形態。對居民來說，“好房子”的規劃建設成果，後續將會實實在在感受到。

追問3：執行《技術要點》的項目在審批和實施中有哪些要求？

市規委：在審批中需按照相關容積率計算規則在圖紙中進行清晰表達，單獨列出計容面積、不計容面積，便於銜接後續規劃監督覈驗、地價覈實、不動產登記等工作。近期已批項目可參照此要點修改完善。實施後屬地政府應加強監管，陽臺、架空層、風雨連廊等不得私搭亂建，不應影響公共安全和公共設施的維護檢修。

追問4：開敞陽臺和封閉陽臺如何計算容積率？

市規委：每戶陽臺水平投影面積不大於套內建築面積的10%，且進深不大於1.8米的開敞或封閉陽臺均按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，超出的部分按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計入容積率。其中，上蓋高度大於等於兩個自然層高且不封閉的錯層陽臺，進深不大於1.8米的不計入容積率。

追問5：起居室設置挑空空間有什麼具體要求？

市規委：起居室挑空空間設置的目的是豐富居住空間形式，滿足居民寬敞明亮的居住需求。住宅套內面積超過140平方米可設置1處挑空空間，增加居住舒適度。挑空部分不大於兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內建築面積的25%且不大於50平方米。

追問6：底層架空空間如何計算容積率，可以用於什麼功能？

市規委：面積不超過建築基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建築面積不計入地塊容積率；超出建築基底面積50%或高度大於4.9米的部分按實際面積計入容積率。底層架空空間可用於健身、親子、閱讀、休閒等用途，補充公共服務功能，營造多樣化生活場景。尤其對小區“一老一小”人羣來說，底層架空空間提供了更多公共空間和功能模塊，有助於營造小區熱鬧和善的氛圍。

追問7：開敞式風雨連廊的設置有何考慮？

市規委：設置開敞式風雨連廊的主要目的是將相互獨立的建築物或將建築物與小區內廣場、遊園等公共空間相互連接，方便居民室外休閒活動，補充適應本地氣候特點的室外遊憩設施和景觀空間。將來無論是颳風下雨，老人小孩都可以在小區遛彎了。考慮本地氣候條件，單側封閉的也視爲開敞式風雨連廊。

追問8：小區鄰里共享公共空間的面積有什麼限制要求？

市規委：鄰里共享公共空間的建築面積按照700平方米/千戶計算，單處面積不超過700平方米，可結合小區入口、入戶大堂或在沿街、街角首層建設，用於快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等公共服務功能，提升小區生活宜居度、便利度。未來快遞無需“放門口”，居民可以選擇在鄰里共享公共空間收寄快遞。

追問9：地塊如何利用城市支路上下空間連通，如何保障實施？

市規委：允許利用城市支路地上、地下空間進行地塊間連通，通過地上、地下連廊實現地塊間交通聯繫。跨城市支路相鄰地塊間連通原則上應爲同一實施主體，實施主體不同的需協商一致。地塊間的城市支路應與實施地下連通的地塊同步設計。規劃研究階段，應爲地塊間連通預留條件；供地階段，應在“多規合一”審查後規劃條件中明確可連通區域的範圍（以最終釘樁成果爲準）；連通部分應與相鄰地塊同步設計、同步建設、同步交付。

追問10：建築高度局部彈性管控有什麼程序要求？

市規委：建築高度局部彈性管控需在土地供應前納入規劃條件。建築控高爲18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建築高度局部上浮一檔，如45米可局部上浮至60米。

新京報記者 曹晶瑞

編輯 張樹婧 校對 張彥君