深圳樓市：置換羣體贏麻了
查理·芒格說：一輩子只需要做兩件事，就可以變得很富有。
第一，發現什麼是有效的，重複它。
第二，發現什麼是無效的，避開它。
在深圳樓市，想讓資產持續保持一定的活力，除了有條件與需求就進行置換以外，別無他法。
01
置換有兩個階段，一個賣房階段，一個買房階段。就當下市場而言，這兩個處境本質上是有很大差別的。
當你處於賣房階段，你可能會心灰意冷：爲啥看房的人那麼少？成交價提不上去？說好的“牛市”呢？
而到了買房階段，市場掌握權更多在業主手上。特別是遇到沒有硬傷的房源，價格很難談下來。第一天回去考慮，可能第二天就有別人在籤合同了。
在賣房階段，你可能會爲了拿到後續買房的資金，不得已選擇割肉賣。
在買房階段，你也許會爲了拿個更心儀的優質小區，預算越加越高。
原本只是想換個700-800萬的房子，結果越看越喜歡，預算加到900萬以上，這種換房案例不乏少數。
用非優質資產去換取優質資產，無關市場，無關價格，任何時候都是可操作的。
像一些家庭，手上有多套老舊房、遠大新，隨着時間推移，這些房子將會越來越難賣，價格也很難有特別好的行情。
不如換個思路，抓住這波市場迅速出貨，然後趁着首付低、利率低、稅費低，在覈心地段添置一兩套好點的改善房，不論是用於出租還是未來流通性，價值都將優於原來的房子。
02
在房地產市場，爲什麼有的人賺錢，有的人虧錢？
其中緣由，可以從兩個主要維度探討。
從時間維度看，賺錢的都是那些買得早的，而虧錢的多數都是市場低位的時候猶猶豫豫，看到整個市場特別火熱了才着急入場，因爲恐慌情緒在高位站崗，市場回調時這種羣體往往最受傷。
正如《黑冰》中的臺詞所言：
市場對於先知先覺者的回報，是最爲豐厚的。
後知後覺，虧損的那個一定是你。
從板塊和產品的維度看，手握同樣的預算，買在覈心地段的優質產品，可能房子稍微小一點，但其實穩定性和確定性相對更強。
如果預算不太多，又想要特別大的房子，就很容易退而求其次，買到特別遠的外圍板塊或者是買到老破大，從價值層面這種房子的增值預期就很
所以買房，不是買一套房子，自己居住那麼簡單，更多的是考驗人們對於房地產的板塊和產品的綜合認知，以及對未來發展趨勢的判斷。
十年以前，隨便買房都能有不錯的收益，因爲那個時候處於野蠻生長階段，每個區域的起點都差不多，但是從現在開始，如果買到一套沒有增值預期的房子，只會消耗你的財力與機會成本。
03
關於學區房，有種說法是，未來深圳學區房可能會逐漸降低。理由是，出生人口下滑，接下來生源堪憂。
這個觀點，既對又不全對。
我們經常講，很多政策的初心都是好的，可是結果卻往往事與願違。
不論是名校集團化，還是教師輪崗試行，目的都是爲了完善深圳教育制度，同時出清前幾年的學區房價格泡沫。
畢竟對於那些除了學區優勢之外，其他各方面都比較弱的房子，僅憑學區單一利好就漲得雞犬升天，顯然是不健康的。
與此同時，在大學區政策的推行下，那些集改善屬性與優質學區於一身的房子，會變得奇貨可居。
小區與小區的悲歡並不相通，像老破小這類學區房，在未來確實已經很難再像前幾年那樣再一次迎來高光時刻。
而對於自身綜合素質強的這類學區房，諸如周邊配套齊全、小區品質高、居住氛圍純粹等，不需要炒作概念，也具備很強的保值增值屬性。
如果你在乎房子未來的成長性，就要儘早改變過去的單一思維，去選擇真正有潛力的房子。
買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終