深市REITs四週年答卷：總市值686億元，生態漸成

21世紀經濟報道記者 楊坪 深圳報道

2025年6月21日，境內REITs落地滿四週年。

四年前的今天，全市場首批9只REITs順利上市，標誌着境內REITs試點正式起航。

四年來，深交所REITs常態化發行加快推進，底層資產類型穩步拓展。截至目前，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規模578.10億元，項目類型覆蓋生態環保、產業園區、收費公路、倉儲物流等主流基礎設施類型。

期間，深交所積極搭建完善符合REITs特點與規律的監管規則體系，已構建“1個業務辦法+6個指引+1個通知+5個指南”的配套規則體系，覆蓋REITs全生命週期各個業務環節。

總市值超686億元

深交所在廣泛開展調研、徵求意見建議的基礎上，先後發佈發售指引、新購入項目指引、臨時報告信息披露指引以及定期報告信息披露指引，修訂審覈關注事項指引，吸收總結了REITs上市以來的審覈監管經驗，系統規範項目審覈發售、新購入項目及信息披露等方面的監管要求。

同時，深交所陸續發佈發售指南、存續期業務辦理指南、定向擴募業務辦理指南等，進一步提高業務操作的便利性，切實提高市場參與主體獲得感。

試點啓動以來，深市REITs資產類型持續取得突破性進展，陸續推出首單清潔能源REIT鵬華深圳能源REIT、首批保障性租賃住房REITs紅土創新深圳安居REIT等，尤其是2024年以來，深交所先後推出首批消費基礎設施REITs華夏華潤商業REIT和中金印力消費REIT、首單水利設施REIT銀華紹興原水水利REIT、首單農貿市場REIT易方達華威市場REIT。

2025年6月16日中金中國綠髮商業REIT完成募集，網下及公衆投資者認購倍數均創下深市項目歷史新高，6月18日首批數據中心REITs南方潤澤科技REIT正式獲批，深市REITs資產類型不斷豐富，規模與範圍穩步擴大。

Wind數據顯示，截至6月20日收市，深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價較發行價平均上漲25.18%，累計分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產品收益相對穩定、分紅屬性明顯的收益特徵。

深市18只披露年報的REITs2024年成績單亮眼，2024年整體實現盈利，平均可供分配金額完成率達104%，底層資產經營情況整體平穩，其中消費基礎設施、租賃住房和水利基礎設施等項目表現尤爲穩健。

REITs落地四年來，投資者對於REITs產品投資邏輯的理解不斷加深，市場的價格發現功能總體有效，引導資源合理配置的作用逐步發揮。

首發、擴募驅動市場功能逐步完善

REITs擴募是進一步完善REITs市場建設的重要基礎制度。

2022年5月深交所發佈新購入項目指引，奠定擴募制度基礎，2023年6月首批擴募項目博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REITs順利上市，2025年3月深交所發佈關於做好REITs非定向擴募技術準備的通知，預計將於近期完成公開擴募系統改造。

2024年以來，深市共有4只REITs已披露擴募公告，其中博時蛇口產園REIT系全市場首單啓動第二次擴募的項目。推動首發和擴募雙輪驅動，有利於加快形成存量資產和新增投資的良性循環，助力已上市優質運營主體依託市場機制增發份額收購資產，改善風險收益結構。

值得一提的是，REITs市場投資者基本以機構投資者爲主。從深市18只披露2024年年報的REITs來看，機構投資者持有份額佔比平均已超過95%，涵蓋證券公司、保險公司、銀行理財、產業企業和私募基金等多種類型。

四年來，深交所積極開展REITs投資者教育與保護工作，圍繞項目上市、業績披露等重要節點主動發聲，發佈投教文章及各類音視頻材料逾60份，開展“REITs全民行”上市三週年系列宣傳活動，引導基金管理人完善投資者關係管理機制，通過業績說明會、項目開放日等各類形式加強投資者溝通，累計召開投資者關係維護活動近100場。

五方面入手持續完善生態體系

當前，深交所持續對接地方主管部門、原始權益人和市場機構，進一步與市場各方深化交流合作，加強重點項目儲備，常態化開展市場培訓，累計舉辦10餘場“固收微課堂”等線上線下REITs專場培訓活動。

爲健全多層次REITs市場，2024年12月，深交所研究推出全市場首單商業領域私募REIT，鼓勵Pre-REITs發展壯大，暢通從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機制。

深交所相關負責人表示，下一步，將持續優化完善項目對接服務，發揮市場功能，盤活存量資產，推動REITs市場高質量發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。

具體有以下五方面措施：一是穩中求進擴大REITs試點規模。着力推動REITs常態化發行和高質量擴容，支持科技創新領域企業發行REITs，爲加快培育發展新質生產力積極貢獻力量。

二是推動完善配套規則機制。提升業務規範化標準化程度，優化發行詢價、信息披露、投資者保護等全鏈條監管機制，不斷夯實REITs業務法律法規基礎。

三是支持提高上市REITs質量。以“管資產”爲核心加強REITs日常監管，細化新購入項目的操作流程和要求，豐富擴募發售方式，支持REITs規範做優、持續做強。

四是加大培育服務力度。持續加強對接服務，針對性開展REITs交流培訓活動，拓展優質項目儲備。

五是促進投資者結構優化。鼓勵保險機構、公募基金等機構加大配置力度，配合推動社保基金、養老金、企業年金等機構投資者參與REITs投資，培育專業投資者羣體，助力我國REITs市場建設行穩致遠。