申請不到貸款都限貸令的鍋？專家批「3房型本就難辦」：高風險誰要

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

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最近陸續看到一些案例，許多人會把買房貸款下不來或房貸成數不高的原因，歸咎於央行的限貸政策。但如果曾經在銀行工作過的人，一看就知道很多案例的狀況，本身就是有問題的，跟央行政策一點毛關係都沒有。

以下依據我過去曾實際協助銀行房貸估價的經驗，跟大家分享，有三種房子，就算央行沒有限貸政策，本身就比較難貸款，甚至銀行會直接拒絕承作。

第一種：坪數較小的「小套房」

你知道嗎？許多銀行對於小坪數的套房，在貸款審覈上會特別嚴格，給予較低的貸款成數。這不是因爲央行去年的限貸規定，而是基於銀行自身風險考量。

什麼是小套房？不同銀行定義不同，較常見的定義是，主建物加附屬建物坪數合計低於12坪的房子。

銀行爲什麼不愛？銀行在考慮貸款時，會評估這間房子未來如果借款人繳不出錢，自己拿回來拍賣好不好賣，有沒有辦法收回貸款本金。

小套房的買家很多是投資客。投資客容易受到房市景氣的影響，當房市反轉，投資產品又不是自住，就會發生爲求變現、多殺多的情況。

由於小套房偏向投資屬性，貸款繳款穩定性通常不如自住客。增加了銀行的風險。銀行擔心如果走到法拍程序，會造成損失，因此貸款條件相對不佳。

但房子的區位，還是有影響，如果是位於市中心蛋黃區或是捷運站周邊，即使是小套房，還是有機會拿到較高的房貸成數。

第二種：座落於銀行分級較差區域的房子

金融機構通常會對全臺灣各縣市的區域進行風險分級，可能分爲都會、非都會二級、A、B、C三級或是A、B、C、D、E五級。這個分級是內部風險評估，跟央行去年限貸沒關係。

區域分級是什麼？ 銀行會考量該區域的發展潛力、人口密度、重大建設、產業狀況、交通便利性等因素進行分類。

通常都市精華區、交通樞紐、學區附近會被列爲A、B、C級，而都市計劃區以外、發展較差、人口外移的外圍區域，就可能被歸爲D、E級。

爲什麼影響貸款？銀行認爲，位於D、E級的區域，房價增值空間有限，甚至可能有跌價風險。如果未來房價下跌，屋主斷頭，銀行法拍後可能拿不回本金，風險自然較高。

在這些區域購屋，由於銀行內部評估區域風險較高，就算能貸到款，貸款成數可能受限，貸款利率也可能比較高。

第三種：已公告之輻射屋、海砂屋

這兩種房子通常是銀行直接拒絕承作的類型，無論任何情況，你都很難在臺灣的銀行貸到款。

輻射屋指的是建築材料中含有放射性物質，導致房屋本身有輻射污染。列管名單可透過行政院核能安全委員會的網站查詢。

海砂屋則指的是建築材料中使用了含有氯離子的海砂，導致鋼筋腐蝕、混凝土剝落，嚴重影響房屋結構安全。

受列管的房屋清冊，部分地方政府如臺北市及新北市，都有公告在網路上。

這兩種房子都嚴重影響居住安全，在市場上幾乎沒有接手性。

銀行不可能貸給你一個住起來不安全，未來又無法轉手、沒有價值的房子，這是基於內部風險控管的最高原則。

所以，央行的限貸政策固然會影響非首購族的貸款成數和條件，但對於上述這三種房子，是銀行原本就基於自身的風險考量和政策而訂定，將導致降低核貸成數或甚至拒絕貸款，而其背後的原因並不是因爲央行去年限貸規定而來。

因此，在購屋前，務必對房屋的屋況、區域分級和瑕疵狀況有充分的瞭解，纔不會白跑一趟。

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