上半年六都推案量達1.2兆 賴正鎰：下半年恐腰斬、房市將盤整一年以上

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

鄉林不動產15日發佈今年上半年六都預售推案量，推案戶數達47,657戶，年增7.9%；總銷1兆2,360億元，年增4.7%，主因是去年第4季遞延至今年推案，加上18個月的開工令要求而被迫開案，才推升上半年供給水位，不過房市仍受到打房壓抑，下半年推案量恐不樂觀。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，隨着上半年市場快速反應、部分需求提前消化，加上信貸環境未見放鬆，下半年推案動能恐大幅降溫，預估六都下半年推案總銷恐腰斬至6,200億元，全年推案金額約落在1.9兆元，跌破2兆元大關，下半年房市應是「蛋黃穩撐、蛋白修正」，呈現「量縮、價分歧」的格局。

觀察六都上半年預售推案量，以臺中最爲突出，推案戶數達13,853戶，總銷金額超過3,120億元；桃園市居次，新北市與臺南市則呈現小幅衰退，若以成長率來看，臺北市推案戶數年增率達17.9%、總銷金額年增12.3%，兩個數據均領先六都。

賴正鎰表示，主因建築成本上升，臺北每坪造價12萬元漲到28萬元，其餘縣市也從8萬元漲到18萬元，再加上雙北土地稀缺，市政府強化都更，提供誘人的建蔽容積率鼓勵機制，尤以臺北中山、士林、大同、信義等區的都更危老案增多，推進帶動量能爆發，但換屋需求仍大於供給，所以每坪單價動輒150至200萬元起跳，已成常態，價格不易鬆動，甚至還有微幅成長的空間。

此外，首購與豪宅市場呈現「M型化」發展，剛需族羣因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬，甚至只剩一至兩成。

部分三、四年前入手預售屋的買方，於近期完工交屋階段已出現「對保後無法申請貸款、審覈後要等額度、額度有了還要排隊等撥款」進而可能產生違約風險，反觀臺北市高資產族羣，現金置產動能仍在，豪宅市場相對穩定。

開發商同樣面臨資金壓力，自「919信貸管制」上路後，不僅購屋族難貸款，連土建融審覈亦趨嚴格，中小型建商貸款瓶頸頻傳，傳出排隊撥款延宕的案例，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。

展望未來，賴正鎰表示，政府打炒房已經干擾到自住與換屋族羣的計劃，客戶很頭疼，各個預售案場來客量僅剩一、兩成，每月成交量呈個位數，甚至掛零，中南部還傳出建商主動降價換量的策略，顯示整體房市進入盤整期，甚至可能長達一年以上。

六都2024與2025年H1預售推案比較。資料來源／鄉林不動產研究室

鄉林集團董事長賴正鎰。記者朱曼寧／攝影