瑞銀：大陸房市出現積極回暖訊號 惟民企回來仍需時

香港經濟日報報導，他認爲，土地成交及新開工在過去數年大跌後，發展商缺乏土地及供應，遂開始出來增加土地投資，甚至追逐「地王」，而它們主力將資源投放高層級城市，但仍會審慎拿地，故即使土地銷售額增加，土地銷售面積仍持平。

問及對土地淨利潤的預期，林鎮鴻指，「發展商經歷過去4年的房價下跌後，對房價假設變得好保守，回報及風險的要求也更高。」

他指，現時新土地的淨利率預期爲7至8％，雖然比其他國家的發展商少，但由於週轉更快，一年時間資金已能回籠，假設房價不變下，IRR（內部回報率）可以達到20％。而且，國企及央企的融資成本低，3％左右，風險較低。

在去庫存方面，現時去化週期由31個月降至25個月，其中，一線城市的庫存已回較爲低水平，料到明年初可回到正常水平，助發展商更具議價能力。

雖然房市出現回穩跡象，但林鎮鴻認爲，民企要回來仍需要一段時間，主因現時的拍地門檻及資金要求更高。「以往一元的買地大約能撬動三倍槓桿，即一元買地變三元的貨值，但今時今日在北京及上海等拍地，一元的土地價錢只能撬動1.5或1.6元的貨值。」

而且，現時買地需要自有資金及境外發債進行，但違約民企沒有能力發債，料這一至兩年難看到這情況。若然要民企重新走出來，首先要房價回穩甚至上升，另一方面，由於購房者對民企欠缺信心，交付也會憂慮品質，故要靠賣現房加強信心，帶來現金流。同時也需要能在公開市場發債。

林鎮鴻認爲，房市見底是分階段，不同的城市表現分化，一線及二線城市屬於早期階段，其中，北京， 上海、深圳、杭州、成都均於庫存、拍地及二手房價已經回穩。而二線城市仍處去庫存階段，若可繼續去庫存，相信第四季可見到庫存回落到歷史平均的水平，或帶動發展商拍地及有更多「地王」出現。而「地王」則可影響業主及買家的心態，但這仍未反映。他期望，二線城市可有更多「地王」出現。

他又指出，開發商的結算利潤水平在2024至2025年較爲低，因爲是反映去年出售的房屋及2021年購入的土地，即是「高的麪粉價，低的麪包價」，若然房價回穩，現在新拿的土地對應淨利潤高於去年及今年，料到2027年會反映在報表上。

瑞銀預期，今年新房成交面積年跌5％，新屋動工跌10％，而竣工面積則跌20％，主因來自兩至三年前的新屋動工項目，屬後周期的數據。