入庫案例：名爲租賃實爲轉讓的，地下車位使用權不受20年租期限制（可與住宅土地使年限一致）
編者說
人防（地下）車位的所有權屬於國家；投資者（通常指開發商）按照人防主管部門的規定履行備案審批程序後，可以取得用益物權性質的人防車位使用權。
人防車位使用權轉讓合同如未涉及車位所有權處置，當事人主張合同無效的，人民法院不予支持。
投資者既可以 轉讓，也可以租賃人防車位使用權；在轉讓人防車位的情形下，不受二十年租賃期限的限制！
曾某某訴江西某實業公司買賣合同糾紛案
——人防車位的使用權可以轉讓
入庫編號：2023-07-2-084-005
關鍵詞 民事 買賣合同 人防車位 所有權 使用權 轉讓 租賃期間
基本案情
2012年8月17日，原告曾某某購買被告江西某實業公司（簡稱某實業公司)出售的房屋一套，並簽訂了《贛州市商品房買賣合同》，且雙方已履行了合 同約定的權利義務。2017年9月12日，曾某某與某實業公司簽訂《地下集中式車位租賃協議》，協議約定：曾某某已購買住宅一套，經曾某某要求，某實業公 司同意將該小區2#3棟人防地下集中式（編號）04號汽車停車位租賃給曾某某,租賃價格爲95000元；租賃期爲5年，租賃期滿後，由曾某某方免租金繼續使用該車位，雙方不再另行簽訂租賃協議，直至曾某某方所購住宅土地使年限到期後自行解除。某實業公司應在2017年12月30日前交付該車位。同日，曾某某向某實業公司支付了租賃款，某實業公司也向曾某某出具了金額爲95000元的收據，加蓋某實業公司財務專用章。此後，雙方按約定交付了車位。另查明，案涉小區2#3棟人防地下集中式（編號）04號汽車停車位所屬地下人防設施，系由某實業公司投資建設，且未計入樓盤開發總成本，該工程完工後已於2014年11月18日進行了工程竣工驗收備案。2019年2月25日，江西省人民防空辦公室向某實業公司核發了（於都）人防平字第001號《人民防空工程平時使用證》。
2019所8月21日，曾某某向江西省於都縣人民法院提出訴訟請求：1.依法確認雙方簽訂的名爲“租賃”實爲“買賣”的《地下集中式車位租賃協議》無效；2.判決某實業公司返還曾某某支付的車位購買費95000元；3.本案受理費由某實業公司承擔。
江西省於都縣人民法院於2019年11月14日作出（2019）贛0731民初3197號 民事判決：駁回原告曾某某的訴訟請求。宣判後，原告曾某某不服一審判決,提出上訴。江西省贛州市中級人民法院於2020年5月20日作出（2020）贛07民終886號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認爲，本案二審爭議的焦點是：1、本案協議的性質如何確定 ;2、本案協議是否合法有效。
關於本案協議的性質問題。雙方當事人於2017年 9月12日簽訂的《地下集中式車位租賃協議》，從協議內容看，上訴人一次性支付95000元后，取得被上訴人車位的在土地使用年限內的使用權，可以認定該合同的性質名爲車位租賃合同實爲車位使用權轉讓合同。
關於本案協議的效力問題。《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第九條規定，人民防空主管部門應當根據使用單位提交的備案資料，經審查合格後發給《人民防空工程平時使用證》。使用單位必須持有《人民防空工程平時使用證》，方可使用人民防空工程。第十條規定，禁止無證使用人民防空工程或者轉讓《人民防空工程平時使用證》。據此，人防車位作爲人防工程的一種現實存在形式，本質屬性爲國家戰備設施，應當歸國家所有。但爲鼓勵社會資本投資人防工程建設，減輕國家財政負擔，人防工程經驗收合格後，投資者可以取得用益物權性質的人防車位使用權。從程序上看，爲加強對人防工程的監督管理，有效維護人防工程的戰時防禦功能，投資者應按人防主管部門的規定履行備案審批程序，才能取得人防車位使用權。投資者經人防主管部門備案批准，取得人防車位使用權後，投資者就可以採取使用權轉讓、出租等處置方式以實現投資利益。因此，本案屬於車位使用權轉讓，未涉及車位所有權的處置。當事人主張合同無效，法院不予支持。
裁判要旨
投資者經人防主管部門批准取得的人防車位使用權，符合《民法典》中用 益物權的法律特徵。人防車位使用權可以轉讓或租賃，轉讓情形下不受二十年租賃期限的限制。
關聯索引
《中華人民共和國民法典》第153條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條）
《中華人民共和國民法典》第153條（本案適用的是1999年10月1日施行的 《中華人民共和國合同法》第52條）
《中華人民共和國人民防空法》第5條、第26條
一審：江西省於都縣人民法院（2019）贛0731民初3197號民事判決 （2019年11月14日）
二審：江西省贛州市中級人民法院（2020）贛07民終886號民事判決 （2020年5月20日）
來源：最高判例