如何打造房地產新模式

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日召開的國務院常務會議對構建房地產新發展模式作了全新部署（以下簡稱“新模式”）。首先，在新模式落地路徑上，會議明確要着眼長遠，堅持穩中求進、先立後破，有序搭建相關基礎性制度。

所謂新模式，行業層面是推動房地產業從高速增長轉向高質量發展；企業層面是引導房企從追求規模擴張轉爲專注品質，形成以項目爲核心的開發經營模式；產品層面是從解決“有沒有”轉向“好不好”，建設“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子，滿足人民羣衆高品質居住需求；協同層面是房地產不能單邊發展，要實現人房地錢、市場與保障、行業與實體的聯動。

新舊模式要漸進過渡，需要搭建相關基礎性制度。首先，就是“人房地錢”要素聯動的機制。在住房供求關係發生重大變化，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的新形勢下，未來的住房發展，須實現以人定房、以房定地、以房定錢，也就是通過摸底人口、住房、土地等底數，掌握居民需求的變化和空間，然後進行存量盤活或增量供給的房屋、土地以及資金渠道規劃。

只有這樣，才能實現供需匹配，才能滿足居民“好不好”的需求新特徵。由此，土地供給、開發和銷售、保障和租賃、房地產金融、市場調控和行業管理、全生命週期安全管理等全鏈條的基礎性制度都要變革。比如，土地供給制度方面，要根據庫存去化、需求特徵，增量供地要淨地出讓，公建配套和項目同步規劃、同步建設和交付。

同時，考慮居民對職住平衡的需求、新興產業空間需求特徵，產城融合供地、複合功能供地、先租後讓供地等都成爲新制度的內容。另外，存量未開發土地規模較大，基於前面講的新的需求特徵，落實調整詳細規劃、用地功能、配套設施的新要求，盤活存量土地以用作保障性住房、公園綠地、新型基礎設施（比如養老托育設施）或收儲後再出讓，也是新制度的內容。

比如，商品房開發和銷售方面，一方面是從總部法人到項目法人的監管模式轉變，夯實項目公司法人實體，從而加強地方行政轄區對項目監管可覆蓋的能力，做實地方政府屬地責任和“一城一策”；另一方面，建立預售和現售並行的銷售模式，在強化預售資金監管的前提下，漸進向現售制度轉變。

比如，住房金融制度方面，主要是告別過去以抵押物及其價值評估爲依據的授信審批和風控模式，改變爲以可持續現金流創造（比如商品房銷售回款、不動產經營收入、項目租金等）爲依據的授信審批和風控體系。近期，金融監管總局提出，制定與城市更新行動相配套的制度流程、業務系統和績效評價體系，本質上就是片區更新創造現金流是融資給予的主要判斷。

另外，新增房地產開發項目，做到淨地出讓，規劃同步，也必然會全部進入白名單融資支持，這也是金融基礎性制度。同時，預售制度下的開發項目，要嚴格按形象進度和受託支付、專款專用的原則強化預售資金監管，開發貸款、銷售回款等資金要封閉運轉。因此，就需要金融、住建、規劃、市政（水電管氣路）、教育、醫療、民政等部門政策要系統集成、協調配合。

也就是，在市場調控和行業管理這個基礎性制度上，要實現地方一把手負總責下，各職能部門政策要協同配合。再比如，住房進入存量時代後，房屋安全管理方面，需要定期的房屋體檢制度、房屋養老制度、房屋保險制度等全生命週期安全管理的基礎性制度。當然，住房保障和租賃、行業轉型（從開發爲主到運營、更新爲主）等方面，也需要一攬子的基礎性制度。

會議還提出，要紮實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。對於“好房子”的認識，要放在推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設，並系統化推進的架構下來理解。同時，存量時代下，好房子的主體應是把老房子、舊房子改成好房子，這就需要強化內含“四好”的片區統一更新。

比如，規劃層面要統籌考慮片區內空間佈局和形態，市政公服配套補短板，空間功能重新定位，新產業和業態植入；用地方面要考慮低效閒置用地盤活、零散地塊整合、用地功能調整；財政方面要考慮多元財政資金（補貼、預算內投資、專項債等）解決公益屬性最強的投入。唯有此，才能提升更新後的空間資源價值，市場資金投入纔可行，存量房才能改造爲好房子。

下一步，《住宅項目規範》爲代表的“好房子”底線標準加快落地，有助於結合城市更新改善人居環境，新模式改善供給結構，進而促進需求端租賃和買賣、剛需和改善、新房和二手住房良性循環的多層次住房消費。房地產對經濟的貢獻轉向增量和存量並重，轉向對產業鏈、服務業的支撐，比如市政、建築裝飾、文旅、租賃、創業、商業餐飲等，這也是穩定樓市需求的長效機制。

當然，針對市場新情況，“優供給、促需求”的一攬子新政策正在儲備過程中。比如，將結合各區域市場穩定的壓力，收儲存量土地、控制開工和批准預售節奏；結合在售、在建庫存問題，擴大存量房屋盤活並用作安置房、企業或學生宿舍的力度；結合公共配套短板摸查，推進存量項目補短板工程，提高供需匹配效率，更大力度促進市場健康運行。