REITs持續上新，底層資產更多元，投資要如何甄選？
財聯社3月21日訊（記者 李迪）今年以來，REITs市場熱度居高不下，市場也迎來多個首單項目，如首單農貿市場公募REIT、首單醫藥倉儲物流設施REIT等。近日，首單數據中心類REIT也已經上報。
對於REITs市場的持續上新，業內人士分析稱，常態化發行機制、優化擴募規則以及擴大資產範圍等一系列政策，對於REITs底層資產的持續豐富化起到了重要作用。此外，隨着險資等中長期資金對不同類型項目需求在提升，各地方不同類型存量資產的盤活需求也在提升，這兩個因素也推動越來越多類型的REITs項目面世。
展望未來，有業內機構預計，到2025年末，公募REITs規模有望達到2450億元，而REITs市場的持續發展也有望爲投資者提供更多優質投資標的。
年內多個首單項目面世，REITs底層資產持續擴容
今年以來，REITs行業已迎來多個首單項目。1月24日，易方達華威市場REIT上市，該產品爲首單農貿市場公募REIT。2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT上市，該產品爲首單市政基礎設施公募REIT。2月26日，華夏金隅智造工場REIT上市，該產品爲首單以城市更新項目爲底層資產的產業園REIT。2月27日，匯添富九州通醫藥REIT上市，該產品爲首單醫藥倉儲物流設施REIT。
此外，3月10日晚間，南方基金上報南方潤澤科技數據中心REIT，是首單數據中心類REIT產品。
這意味着，REITs底層資產有望進一步迎來類型突破。國信證券分析指出，常態化發行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行範圍，文旅基礎設施、養老、數據中心等領域也有望迎來新突破。
對此，業內人士指出，政策支持是REITs底層資產持續豐富化的重要原因之一。
中信建投明陽智能新能源REIT基金經理劉長飛指出，監管部門通過構建常態化發行機制、優化擴募規則以及擴大資產範圍等一系列舉措，爲REITs的發展精心打造了一套“政策工具箱”。
劉長飛還分析稱，“2024年，消費基礎設施、水利設施類項目成功加入REITs資產大家庭，2025年，首單市政設施類REIT順利落地，這一系列標誌性事件，意味着REITs資產類型已成功突破至民生服務領域。此外，稅收優惠政策的實施，大幅降低了原始權益人的發行成本，也極大地激發了市場活力。”
近期，公募REITs領域也迎來重要政策利好。北京市發展改革委面向社會公開徵集基礎設施REITs意向儲備項目。領域範圍包括交通基礎設施、新型基礎設施等領域，其中新型基礎設施包括人工智能基礎設施項目，物聯網、工業互聯網、寬帶網絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市等項目。這意味着，REITs的底層資產類型有望繼續創新擴容。
劉長飛也指出，REITs底層資產類型的多元化以及市場前景的廣闊性，不僅爲投資者提供了更多元化的投資選擇，也爲實體經濟的發展注入了新的活力。
長期資金需求、資產盤活需求推動REITs類型擴容
除政策支持外，長期資金對投資項目的需求、存量資產原始權益人對資產盤活的需求也在持續推動REITs底層資產逐步擴容。
分析我國公募REITs底層資產持續擴容的原因時，中信建投明陽智能新能源REIT基金經理劉長飛認爲，政策支持力度的持續增強、市場需求的強勁牽引以及資產盤活需求的緊迫性，共同推動了這一發展態勢。
市場需求方面，在利率下行的背景下，長期資金需要REITs這類資產來做穩健配置。爲滿足長期資金對REITs日益增長的投資需求，REITs的項目類型也在持續擴展。
劉長飛指出，公募REITs憑藉穩定的分紅特性以及較低的波動率，成功吸引了保險資金、社保基金等長期資金的高度關注。倉儲物流、消費基礎設施、能源基礎設施、保障性租賃住房等領域的REITs，由於兼具收益穩定性與增長潛力，已然成爲機構資金佈局的熱門選擇。
此外，存量資產盤活需求也在推動REITs底層資產持續擴容。隨着我國公募REITs的發展，多個產品在盤活存量資產方面發揮重要作用。以中信建投明陽智能新能源REIT爲例，該產品的成功發行爲明陽智能集團回籠資金3.2億元，並帶動超十億元新增投資。
業內人士指出，我國存量固定資產的市場規模龐大，且許多項目存在資產盤活的需求，這些需求也推動了REITs資產類型的逐步多樣化。
劉長飛分析稱，“地方政府與企業藉助REITs這一工具，成功實現了“存量變現+增量投資”的良性閉環。此外，已上市的REITs還能夠通過擴募收購新的資產。公開數據顯示，2024年REITs擴募規模較上一年同比增長65%，進一步爲資產多樣性的拓展提供了廣闊空間。”
REITs規模有望繼續突破，投資者或將受益
多重因素推動下，不僅REITs底層資產類型有望持續擴容，REITs的行業規模和發展前景也有望提升。
今年以來，已有5只REITs上市。此外，南方潤澤科技數據中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、中金中國綠髮商業REIT、中銀中外運倉儲物流REIT、華泰蘇州恆泰租賃REIT等REITs項目已上報並在等待發行。未來若這些REITs也成功上市，我國REITs市場規模有望繼續擴大。
中信建投發佈的REITs2025年投資策略展望中預計，到2025年末，公募REITs規模有望達到2450億元。
而REITs市場的持續發展也有望爲投資者提供更多優質投資標的。
一中型公募投研人士對記者表示，“在利率下行的背景下，大家都在尋找穩定且收益相對較高的資產，而這類資產十分稀缺。而REITs就是較爲穩定且收益相對較高的投資選擇。未來REITs市場持續發展，投資者也有望獲得更多類型的投資標的，這對投資者來說是個好事情。”
劉長飛也指出，隨着各方面因素的協同作用，公募REITs市場正從試點探索階段穩步邁向全面發展階段。政策全力推進創新工具落地。Pre-REITs基金聚焦基礎設施等資產前期培育，爲項目開發、建設、運營初期提供資金，助力項目符合REITs發行標準，有望爲REITs市場輸送更多優質資產。
劉長飛還分析稱，此外，大力推動擴募機制落地，讓已上市REITs產品能通過擴募籌集資金收購優質新資產，實現規模擴張，提升盈利能力與市場競爭力，也有望進一步豐富投資者的選擇。