REITs持續上新,底層資產更多元,投資要如何甄選?

財聯社3月21日訊(記者 李迪)今年以來,REITs市場熱度居高不下,市場也迎來多個首單項目,如首單農貿市場公募REIT、首單醫藥倉儲物流設施REIT等。近日,首單數據中心類REIT也已經上報。

對於REITs市場的持續上新,業內人士分析稱,常態化發行機制、優化擴募規則以及擴大資產範圍等一系列政策,對於REITs底層資產的持續豐富化起到了重要作用。此外,隨着險資等中長期資金對不同類型項目需求在提升,各地方不同類型存量資產的盤活需求也在提升,這兩個因素也推動越來越多類型的REITs項目面世。

展望未來,有業內機構預計,到2025年末,公募REITs規模有望達到2450億元,而REITs市場的持續發展也有望爲投資者提供更多優質投資標的。

年內多個首單項目面世,REITs底層資產持續擴容

今年以來,REITs行業已迎來多個首單項目。1月24日,易方達華威市場REIT上市,該產品爲首單農貿市場公募REIT。2月17日,國泰君安濟南能源供熱REIT上市,該產品爲首單市政基礎設施公募REIT。2月26日,華夏金隅智造工場REIT上市,該產品爲首單以城市更新項目爲底層資產的產業園REIT。2月27日,匯添富九州通醫藥REIT上市,該產品爲首單醫藥倉儲物流設施REIT。

此外,3月10日晚間,南方基金上報南方潤澤科技數據中心REIT,是首單數據中心類REIT產品。

這意味着,REITs底層資產有望進一步迎來類型突破。國信證券分析指出,常態化發行機制下,預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行範圍,文旅基礎設施、養老、數據中心等領域也有望迎來新突破。

對此,業內人士指出,政策支持是REITs底層資產持續豐富化的重要原因之一。

中信建投明陽智能新能源REIT基金經理劉長飛指出,監管部門通過構建常態化發行機制、優化擴募規則以及擴大資產範圍等一系列舉措,爲REITs的發展精心打造了一套“政策工具箱”。

劉長飛還分析稱,“2024年,消費基礎設施、水利設施類項目成功加入REITs資產大家庭,2025年,首單市政設施類REIT順利落地,這一系列標誌性事件,意味着REITs資產類型已成功突破至民生服務領域。此外,稅收優惠政策的實施,大幅降低了原始權益人的發行成本,也極大地激發了市場活力。”

近期,公募REITs領域也迎來重要政策利好。北京市發展改革委面向社會公開徵集基礎設施REITs意向儲備項目。領域範圍包括交通基礎設施、新型基礎設施等領域,其中新型基礎設施包括人工智能基礎設施項目,物聯網、工業互聯網、寬帶網絡項目,智能交通、智慧能源、智慧城市等項目。這意味着,REITs的底層資產類型有望繼續創新擴容。

劉長飛也指出,REITs底層資產類型的多元化以及市場前景的廣闊性,不僅爲投資者提供了更多元化的投資選擇,也爲實體經濟的發展注入了新的活力。

長期資金需求、資產盤活需求推動REITs類型擴容

除政策支持外,長期資金對投資項目的需求、存量資產原始權益人對資產盤活的需求也在持續推動REITs底層資產逐步擴容。

分析我國公募REITs底層資產持續擴容的原因時,中信建投明陽智能新能源REIT基金經理劉長飛認爲,政策支持力度的持續增強、市場需求的強勁牽引以及資產盤活需求的緊迫性,共同推動了這一發展態勢。

市場需求方面,在利率下行的背景下,長期資金需要REITs這類資產來做穩健配置。爲滿足長期資金對REITs日益增長的投資需求,REITs的項目類型也在持續擴展。

劉長飛指出,公募REITs憑藉穩定的分紅特性以及較低的波動率,成功吸引了保險資金、社保基金等長期資金的高度關注。倉儲物流、消費基礎設施、能源基礎設施、保障性租賃住房等領域的REITs,由於兼具收益穩定性與增長潛力,已然成爲機構資金佈局的熱門選擇。

此外,存量資產盤活需求也在推動REITs底層資產持續擴容。隨着我國公募REITs的發展,多個產品在盤活存量資產方面發揮重要作用。以中信建投明陽智能新能源REIT爲例,該產品的成功發行爲明陽智能集團回籠資金3.2億元,並帶動超十億元新增投資。

業內人士指出,我國存量固定資產的市場規模龐大,且許多項目存在資產盤活的需求,這些需求也推動了REITs資產類型的逐步多樣化。

劉長飛分析稱,“地方政府與企業藉助REITs這一工具,成功實現了“存量變現+增量投資”的良性閉環。此外,已上市的REITs還能夠通過擴募收購新的資產。公開數據顯示,2024年REITs擴募規模較上一年同比增長65%,進一步爲資產多樣性的拓展提供了廣闊空間。”

REITs規模有望繼續突破,投資者或將受益

多重因素推動下,不僅REITs底層資產類型有望持續擴容,REITs的行業規模和發展前景也有望提升。

今年以來,已有5只REITs上市。此外,南方潤澤科技數據中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、中金中國綠髮商業REIT、中銀中外運倉儲物流REIT、華泰蘇州恆泰租賃REIT等REITs項目已上報並在等待發行。未來若這些REITs也成功上市,我國REITs市場規模有望繼續擴大。

中信建投發佈的REITs2025年投資策略展望中預計,到2025年末,公募REITs規模有望達到2450億元。

而REITs市場的持續發展也有望爲投資者提供更多優質投資標的。

一中型公募投研人士對記者表示,“在利率下行的背景下,大家都在尋找穩定且收益相對較高的資產,而這類資產十分稀缺。而REITs就是較爲穩定且收益相對較高的投資選擇。未來REITs市場持續發展,投資者也有望獲得更多類型的投資標的,這對投資者來說是個好事情。”

劉長飛也指出,隨着各方面因素的協同作用,公募REITs市場正從試點探索階段穩步邁向全面發展階段。政策全力推進創新工具落地。Pre-REITs基金聚焦基礎設施等資產前期培育,爲項目開發、建設、運營初期提供資金,助力項目符合REITs發行標準,有望爲REITs市場輸送更多優質資產。

劉長飛還分析稱,此外,大力推動擴募機制落地,讓已上市REITs產品能通過擴募籌集資金收購優質新資產,實現規模擴張,提升盈利能力與市場競爭力,也有望進一步豐富投資者的選擇。