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二胎家庭的置換選擇：招商中旅攬閱實地測評

“弟弟出生後，衣櫃裡的小衣服已經堆到了客廳沙發上。” 看着妻子抱着剛滿百天的小兒子，大女兒在旁邊踮腳夠玩具的樣子，我突然意識到：現在住的 70㎡兩房，真的不夠用了。作爲在人民廣場上班的普通職員，我們的置換需求很明確：三房起步，最好四房；通勤時間控制在 40 分鐘內；周邊有優質學校和醫院；總價控制在 600 萬左右。招商中旅・攬閱 96-135㎡的戶型，像爲我們量身定做的選項。

一、爲什麼是浦江鎮？爲什麼是招商中旅・攬閱？

我們的情況很典型：我在黃浦區的事業單位工作，妻子在莘莊做幼兒教師，大女兒明年上小學，小兒子剛出生。現在住的房子在顓橋，70㎡的兩房，每月還貸 8000 元。手裡有賣掉老房子的 300 萬，加上雙方父母支援的 100 萬，總預算 600 萬，貸款 200 萬以內，月供希望控制在 1 萬左右。

選擇浦江鎮，源於通勤的平衡。我坐 8 號線到人民廣場，妻子坐 BRT 到莘莊，這裡剛好在中間點。前幾年帶大女兒去浦江郊野公園露營時，就覺得這片區域環境好，生活節奏比市區慢，適合帶兩個孩子。

看過的幾個板塊各有優劣：顓橋的次新房單價 5.5 萬，100㎡三房要 550 萬，但學區一般；莘莊的老洋房沒電梯，帶兩個孩子上下樓太費勁；周浦的新盤價格合適，但離地鐵太遠。直到在家長羣裡，有位同學媽媽住在浦江鎮，她說招商中旅・攬閱 “96㎡能做三房，135㎡的四房剛好夠二胎家庭”。

二、第一次去售樓處：600 萬預算的 “空間測試”

第一次去是個週六上午，帶着大女兒一起。從顓橋開車走浦星公路，30 分鐘就到，比導航預計的快 5 分鐘。快到項目時，路邊的 BRT 站臺很醒目，妻子說 “以後我上班坐這個，比開車方便”。

售樓處門口的兒童遊樂區救了急，大女兒在那裡玩滑滑梯，我們才能安心看房。保安很貼心，主動幫我們推嬰兒車，還遞來消毒溼巾：“剛擦過，放心讓孩子玩。” 這個細節比之前看的樓盤強，那裡的保安總坐在亭子裡玩手機。

接待我們的銷售小徐是個寶媽，懷裡抱着剛滿週歲的孩子，“我也是二胎媽媽，知道你們需要啥”。她沒先講沙盤，而是帶我們看了戶型模型：“96㎡三房適合預算有限的家庭，135㎡四房一步到位，你們有兩個孩子，我建議看 104㎡和 135㎡的。”

沙盤上的項目被綠色包圍，小徐說 “旁邊就是 5 萬方的市政公園，以後帶孩子散步不用跑遠”。小區容積率 2.2，比我們現在住的小區低 0.8，“樓間距 35 米，低樓層也有陽光”。

價格單上，96㎡三房總價 520 萬，104㎡三房 570 萬，135㎡四房 680 萬。“首套房首付 35%，104㎡的首付 200 萬，貸款 370 萬，月供 1.8 萬。” 小徐算出的數字讓妻子皺了皺眉 —— 超出我們的預算 2000 元。但小徐補充：“公積金可以貸 120 萬，利率 3.1%，這樣月供能降到 1.5 萬。”

三、樣板間實測：二胎家庭的 “空間剛需”

看完沙盤，小徐帶我們去看實體樣板間。路上經過工地，她指着已經封頂的樓棟說：“明年年底交房，比合同早 3 個月，你們剛好能趕上大女兒上小學。”

先看 104㎡的三房。一進門就是 5.2 米的橫廳，大女兒立刻跑了個來回，興奮地說：“這裡能放下我的鋼琴！” 客廳和餐廳連在一起，實測面積 28㎡，比我們現在的客廳大兩倍。南向的陽臺有 6㎡，妻子比劃着：“一邊放洗衣機，一邊種點花草，孩子的玩具也有地方放。”

主臥是套房設計，16㎡的空間放下 1.8 米的牀和衣櫃後，還有餘地放嬰兒牀。“以後帶小兒子睡覺，不用來回跑。” 妻子最滿意獨立衛生間，“早上不用和老人搶廁所”。

次臥 10㎡，放 1.5 米的牀和書桌剛好，大女兒指着飄窗說：“我要在這裡寫作業。” 但小房間只有 6㎡，只能放 1.2 米的牀，“以後老人來住有點擠”，我小聲跟妻子說。小徐聽到了，笑着說：“很多二胎家庭把這裡改成兒童遊樂區，老人來住就用沙發牀。”

廚房是 U 型設計，面寬 2.1 米，兩個人同時做飯不擠。“老闆的竈具帶童鎖，有孩子的家庭都喜歡。” 小徐打開櫥櫃，裡面預留了雙開門冰箱的位置，“比你們現在的小冰箱能裝 twice 的東西”。

接着看 135㎡的四房。多出的 31㎡讓空間豁然開朗，第四個房間 9㎡，剛好當兒童房，放兩張小牀沒問題。客廳 6.3 米的面寬，能同時放下鋼琴和兒童圍欄。“這個戶型的得房率 82%，比 104㎡的高 2%。” 小徐說。但 680 萬的總價超出預算 100 萬，妻子拉了拉我的胳膊：“太貴了，還是 104㎡的實用。”

96㎡的三房我們也看了，雖然總價低，但客廳面寬只有 3.5 米，次臥 8㎡，“以後小兒子長大，兩個孩子擠不下”，果斷放棄。

讓我們驚喜的是精裝標準：科勒的衛浴、聖象的地板、方太的煙竈，都是聽過的品牌。小徐說 “5000 元 /㎡的裝修標準，比周邊的盤高 1000 元”。大女兒在衛生間發現了防燙水龍頭，“這個好，不會燙到手”。

四、周邊配套實測：帶娃家庭的 “便利指數”

“住浦江鎮，圖的就是配套全，帶娃方便。” 小徐的話，我們花了一天時間驗證。

交通出行：從小區步行到 BRT 浦星公路站 5 分鐘，實測 4 分 50 秒。坐 BRT 到人民廣場 40 分鐘，比我們現在坐地鐵快 15 分鐘。8 號線蘆恆路站離項目 1.2 公里，步行 15 分鐘，妻子上班坐 8 號線轉 1 號線，全程 50 分鐘，比現在節省 20 分鐘。

自駕實測到人民廣場 35 分鐘，非高峰時段走南北高架很順暢。但早高峰有點堵，週三早上 7 點出發，花了 50 分鐘，“還是公共交通靠譜”，我跟妻子說。

教育資源：小區對口的上師大附屬中學閔行實驗學校，步行 10 分鐘。我們去學校門口看了看，教學樓是新建的，操場很大，門口的家長說 “老師很負責，作業不多”。旁邊還有浦江鎮第一幼兒園，是市一級，保教費每月 2250 元，比我們現在住的幼兒園便宜 800 元。

大女兒明年上小學，小徐說 “憑購房合同就能入學，不用遷戶口”，這比顓橋的學校寬鬆 —— 那裡要求戶口滿 3 年。

醫療配套：最近的社區醫院在江月路上，步行 15 分鐘，感冒發燒能看。10 公里內有仁濟醫院南院和上海市第五人民醫院，都是三甲，開車 20 分鐘。母親有高血壓，每月要去醫院配藥，“比現在方便，不用倒兩趟公交”，她在電話裡說。

商業配套：步行 10 分鐘到浦江萬達廣場，裡面的永輝超市、孩子王、麥當勞一應俱全。週末帶孩子去玩的反斗樂園，單次門票 50 元，比市區便宜 20%。妻子最喜歡一樓的母嬰店，進口奶粉比天貓國際便宜，“以後買尿不溼不用等快遞了”。

菜市場離項目 800 米，早上的蔬菜新鮮又便宜，番茄 3 元 / 斤，比顓橋的菜市場便宜 1 元。賣菜的阿姨說 “很多攬閱的業主來買，說帶孩子方便”。

五、和周邊樓盤的 “性價比 PK”

看房不能只看一個，我們還對比了浦江鎮的三個項目，纔算明白招商中旅・攬閱的優勢。

浦江坤庭：100㎡三房總價 550 萬，比攬閱便宜 20 萬。但小區是 2015 年的，戶型設計老，客廳面寬只有 3.6 米，“放個沙發就沒地方了”。物業也一般，朋友住在那裡，說 “快遞經常丟”。

華僑城純水岸：120㎡四房總價 650 萬，環境好，但離地鐵 2 公里，“帶兩個孩子走路太累”。對口的學校也不如上師大附屬閔行實驗學校，果斷放棄。

仁恆河濱城：110㎡三房總價 620 萬，精裝標準高，但得房率只有 75%，實際使用面積比攬閱的 104㎡還小，“花更多錢住更小的房子，不划算”。

對比下來，招商中旅・攬閱的 104㎡三房性價比最高：總價 570 萬，在預算內；橫廳設計適合帶娃；得房率 80%，空間利用率高；周邊配套全，尤其是學校和醫院，完全滿足二胎家庭的需求。

六、合同裡的 “帶娃細節”

冷靜下來研究合同，發現不少爲有孩子的家庭考慮的條款。

精裝細節：合同裡明確寫着 “所有插座帶安全保護蓋，熱水龍頭防燙設計，陽臺預留兒童遊樂區電源”。這些都是我們沒考慮到的，小徐說 “這是二胎家庭的標配”。

得房率：宣傳的 80% 是 “名義得房率”，實際測量 104㎡的使用面積 78㎡，得房率 75%。“所有樓盤都這樣算，” 小徐解釋，“75% 在高層裡算高的了。”

物業費：3.8 元 /㎡/ 月，104㎡每月 400 元，比現在住的小區貴 150 元。但合同裡寫着 “包含 24 小時兒童遊樂區看管服務”，“以後買菜時，能把孩子放在那裡，放心”，妻子說。

車位：小區車位比 1:1.2，10 戶 12 個車位，“足夠用”。車位售價 15 萬，租金 300 元 / 月，我們打算先租後買，“等孩子大點再買車”。

交房時間：明年年底，比合同早 3 個月，剛好趕上大女兒 9 月入學。合同里約定 “延期交房賠償每天萬分之 0.5”，比一般樓盤高，“國企開發商就是靠譜”，父親在電話裡說。

七、家庭會議的 “現實考量”

買 570 萬的房子，全家人開了三次視頻會才定下來。

母親最關心 “帶娃方便”：“菜市場遠不遠？醫院近嗎？” 帶她去實地考察後，她念叨着 “比顓橋方便，那裡買根蔥都要跑 1 公里”。但聽到月供 1.5 萬，她有點擔心：“壓力太大，要不買 96㎡的？” 我們算了筆賬，96㎡的以後肯定要換，多花的錢夠再買輛車了，母親這纔沒反對。

父親在意 “小區安全”：“有沒有監控？保安負責嗎？” 小徐帶他看了監控室，說 “24 小時巡邏，電梯裡有緊急呼叫按鈕”，他這才放心。

岳父岳母支持買 135㎡的：“一步到位，免得以後換房麻煩。” 但我們不想壓力太大，570 萬的總價，扣除賣掉老房子的 300 萬，首付 200 萬，貸款 370 萬，月供 1.5 萬，佔家庭月收入的 40%，還能承受。

大女兒的意見很直接：“我要那個有大客廳的房子，能放我的鋼琴和玩具。” 她在樣板間的橫廳裡跑個不停，看來是真喜歡。

八、二胎家庭的 “預算賬本”

我們給 104㎡三房做了詳細的預算規劃，每一分錢都要花在刀刃上。

購房成本：總價 570 萬，首付 200 萬（賣掉老房子的 300 萬，留 100 萬當裝修和應急資金），貸款 370 萬，30 年等額本息，月供 1.5 萬。扣除兩人公積金每月 6000 元，實際自付 9000 元，佔月收入的 30%，壓力不大。

裝修預算：15 萬，簡裝，重點改造兒童區：客廳的一面牆做成長城板，方便孩子塗鴉；陽臺隔出 1㎡的寵物角（女兒想要只貓）；主臥裝個嬰兒監控，“晚上不用起牀就能看到小兒子”。

生活成本：每月房貸 9000 元 + 物業費 400 元 + 車位租金 300 元 + 生活費 8000 元（兩個孩子的奶粉、尿布、早教班），合計 1.77 萬，佔月收入的 59%，還能存 5000 元應急。

隱性開支：大女兒明年上小學，擇校費預計 5 萬；小兒子的早教班每年 2 萬；兩邊老人輪流來住，每月多支出 1000 元生活費。這些都要從每月存的 5000 元裡出，“有點緊，但能扛住”，妻子說。

九、最終決定：給孩子一個寬敞的家

籤認購書那天，帶大女兒一起去的。她在兒童遊樂區認識了新朋友，兩個孩子在沙盤前玩 “過家家”，說 “以後要當鄰居”。

小徐說我們是 “第 86 位二胎家庭業主”，小區裡有很多和我們情況相似的家庭，“以後能組個寶媽羣，互相照應”。這種 “社羣氛圍”，是之前沒預料到的驚喜。

當然，104㎡的三房不是完美的：小房間太小，只能當遊樂區；月供比預期高；物業費貴。但對我們來說，它能滿足兩個孩子的成長需求，周邊的學校和醫院讓生活有保障，570 萬的總價在預算內，已經是最好的選擇。

走出售樓處，夕陽把項目的圍擋染成金色。大女兒指着封頂的樓棟說：“爸爸，那是我們的新家嗎？” 我抱着小兒子，看着妻子眼裡的期待，突然覺得所有的努力都值得 —— 給孩子一個寬敞的家，是我們能做的最好的事。

至於能不能搖中那 304 套房源中的一套，我們平常心看待。至少我們爲孩子的未來努力過，這就夠了。如果能如願，明年這個時候，我們就能在 104㎡的家裡，看着大女兒揹着書包上學，小兒子在橫廳裡學走路，那畫面想想都溫暖。