“取消公攤”衝上熱搜！購房成本會降嗎？

12月17日，河北省張家口市印發通知，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。12月12日，湖南省衡陽市發佈通知，自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建築面積計價。

一週之內，兩個城市發佈“取消公攤”的文件，“取消公攤”迅速衝上熱搜。按套內建築面積計價真的是取消公攤面積了嗎，取消公攤對購房者有何影響？對此，經濟導報記者進行了調查。

市民期盼按“套內”交易

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經濟導報記者在調查中發現，除了上述兩個城市外，廣東肇慶和湖南湘潭等地此前也提出過新房按套內面積計價銷售。

今年4月份，肇慶市發佈通知，從今年5月1日起，肇慶市範圍內商品房按套內面積計價銷售。今年9月份，湖南湘潭也宣佈，鼓勵開發商按套內面積計價，但並未強制執行。湘潭的做法更像是一種“試水”，給購房者和開發商一些適應的時間。

此外，包括廣州在內的多個城市雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽臺空間面積計算規則等方式提高實際得房率。

“如果真能按套內面積計價銷售，我舉雙手贊成。”濟南市民王平州表示，“我家130平方米的房子聽着挺大，但實際套內面積不到100平方米，縮水太多了，而且也不知道這‘公攤面積’都攤到哪裡了。”

公攤面積過大導致得房率過低，一直是購房者頭痛的問題。此前，有多家媒體報道過公攤面積過大的新聞，“110平方米的房子到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……”

據經濟導報記者瞭解，消費者購買的房屋包括套內面積和公攤面積。現行房屋測量規範中，套內建築面積與公攤面積之和構成一套商品房的建築面積，樓梯、過道、電梯間、物業管理用房等都算是公攤面積。

“如果按套內面積買房，再也不會被開發商用公攤面積來‘忽悠’了。”濟南市民石光亞表示，“要是按套內面積售房的話，購房者買的就是自己家門內的面積，開發商無法再在公攤面積上做手腳。”

易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，取消公攤是件惠民的大事，“以往在公攤制度中產生了很多‘貓膩’，最典型的就是得房率不高，所購非所得。取消公攤非常務實，實實在在迴應了羣衆關切，是保障購房權益的重要的措施。”

嚴躍進認爲，取消公攤折射出房地產的發展新模式，“各地應結合其他內容綜合推進，包括持續發力房地產止跌回穩態勢，更好提升購房幸福感，真正促進購房方面的品質提升。”

公攤的“價格”或將併入房價

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公攤面積到底應該有多大？對此，房地產行業人士王建華告訴經濟導報記者，目前公攤面積暫時沒有上限規定，而且公攤面積的大小與戶型設計以及整棟樓的設計都有關係。“同樣一棟住宅，2梯4戶和3梯4戶的公攤就不一樣；如果定義爲豪宅，大廳、過道等肯定會很大，公攤面積也會比普通住宅高。”

“目前來看，公攤係數在15%—30%都正常，過低的公攤係數會導致社區品質下降，如樓道、大堂等公共面積縮水。”濟南一家房地產開發企業的項目經理馮澤瑞對經濟導報記者表示。

在嚴躍進看來，部分城市在實施按套內面積計價後，購房者簽約面積即爲實際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”。

據經濟導報記者瞭解，雖然濟南尚未實行按套內面積計價銷售，但在不動產權證上，都會明確標註“房屋建築面積”“專用建築面積”（套內面積）和“分攤建築面積”的詳細數字。

“除了不動產證上會標註外，購房合同都要求標註清楚所購房屋的套內面積、公攤面積、建築面積的具體數字。”馮澤瑞表示。

據經濟導報記者瞭解，2021年山東省住房和城鄉建設廳下發通知，自2021年6月1日起，房地產開發企業或商品房承銷機構在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規定，將房屋的建築面積、套內建築面積、其所分攤的共有建築面積部位及分攤面積在合同中予以明確。

此外，經濟導報記者在採訪中發現，不少人認爲“取消公攤”會得到價格上的實惠，但實際情況並非如此。“開發商的成本是既定的，無論商品房按套內面積計價還是按建築面積計價，對購房整體成本的影響可能沒有想象中大。”王建華解釋稱，取消公攤僅僅是取消了公攤面積的計算模式，將公攤的“價格”併入到現在的房價之中。因此，商品房的銷售單價非但不會降，反而可能會因此提高。

馮澤瑞告訴經濟導報記者，“不管是按套內面積賣還是按建築面積賣，房產的總價不變。按套內面積賣，單價會上漲，短期內對房價上漲會有助推作用。”

“無論採用哪種計算方法，開發商是不會去扛公攤成本的，最終都要由購房者埋單。”王建華分析。

在王建華看來，取消公攤面積計價模式的改革不僅是爲了單純促進商品房銷售，更是服務於多項戰略目標。這一改革有助於提高購房者的權益保障，讓購房者能更清晰地瞭解自己的購房成本。同時，也有助於推動房地產市場的健康發展，提升購房者的信心和積極性。

同策研究院研究總監宋紅衛表示：“取消公攤符合購房者的利益訴求，有助於購房需求的釋放以及高品質住房的打造，也是房地產行業進入到存量階段後行業未來的發展方向。”

本文源自：經濟導報

作者：劉勇