“去庫存”顯成效，50個重點城市庫存同比下降11%

近年來，在房地產市場供求關係發生重大變化背景下，“去庫存”成爲穩市場的關鍵。

2024年4月30日中央政治局會議便提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

得益於中央政策面的有力扶持，在“嚴控增量、優化存量、提高質量”的基調下，樓市庫存延續下行走勢。

CRIC數據顯示，截至2025年1月末50個重點城市狹義庫存同比下降11%。其中多個重點一二線城市去化週期仍超20個月。

隨着後續市場迎來階段性放量，未來重點城市庫存也將繼續走低。

得益於政策利好推動，重點城市新房成交復甦，樓市庫存延續下行走勢。

據CRIC監測，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存僅爲31093萬平方米，環比降1%，同比降11%；按12個月測算去化週期，2025年12月末達21.53個月，環比持平上月。

從趨勢來看，2014年至今，消化週期最高點爲2024年中下旬，按12個月測算去化週期，2024年9月爲最高點，達24.05個月。

2024年9月26日，中央政治局會議首提“止跌回穩”，此後在一系列政策推動下，2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。

受此影響，重點城市庫存及消化週期出現明顯下行，截至2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存，已較2024年9月最高點下降約2305萬平方米，按12個月測算去化週期，下降2.52個月。

聚焦到城市來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化週期仍超20個月。

從商品住宅庫存面積來看，重點一二線城市中成都庫存面積最高達2240.67萬平方米，其次是武漢達1479.14萬平方米，廣州排第三，爲1463.17萬平方米。

但結合去化週期來看，按12個月測算去化週期，成都去化週期僅18.8個月。CRIC數據顯示，2024年全年成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米，受新政利好，四季度翹尾明顯，達353萬平方米，環比上漲27%，進入2025年，受核心區高改項目推動，1月成都商品住宅成交面積122萬平方米，環比下降42%，同比上漲12%，較2024年2月春節月上漲92%。

可見，成都雖然庫存面積相對較高，但從成交量和市場熱度來看，成都整體活躍度仍居二線城市前列。

重點一二線城市中，長春、北京、南寧去化週期較高，分別爲36個月、28.5個月和25.7個月。

其中長春是重點城市中唯一一個去化週期超過30個月的城市，主要受整體銷售下滑且前期供應較大影響。北京庫存面積1184.77萬平方米，去化週期28.5個月，主要受郊遠高庫存板塊影響，但作爲一線城市中限購最嚴的城市，北京仍有較大政策調整空間。

結合庫存及去化週期兩項數據來看，重點一二線城市中，2025年1月僅廣州和武漢庫存面積超1400萬平方米且去化週期在20個月以上。

聚焦這兩個城市發現主要是外圍區域存在供需失衡。譬如廣州增城區、武漢東西湖區，2025年1月末庫存套數佔比分別達到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長了0.09pcts和0.07pcts。

考量到2025年1月單月或有偶發性因素影響，我們選取了2024年全年成交結構進行對比，可以看出廣州增城區、武漢東西湖區2025年1月庫存套數佔比均顯著高於2024年成交套數佔比，存在顯著的供大於求情況。

進一步對比面積段來看，廣州2025年1月末庫存主力面積段爲100-120平，佔比爲21.64%，較2024年末下降0.07個百分點。武漢2025年1月末庫存主力面積段爲100-140平，佔比近六成，較2024年末下降0.52個百分點。

結合2024年全年成交結構進行對比，廣州、武漢庫存面積段與成交面積段基本匹配。其中廣州成交結構以100-120平和80-90平爲主，佔比均爲23%，僅80-90平因成交熱度較高，成交佔比顯著超過庫存佔比。

武漢成交結構和庫存結構高度趨同，成交結構同樣以100-120平和120-140平爲主，佔比分別爲34.8%和24.8%，其餘面積段也無明顯供需錯配情況。

由此可見，廣州和武漢中等面積段積壓主要源於這部分面積段此前供應嚴重過量，隨着行情轉淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導致去化不暢。

總體來看，受新房供應節制影響，樓市仍處於去庫存週期，狹義庫存波動下行。

雖然部分重點城市去化週期仍高於20個月，但主要受外圍區域存在供需失衡影響。

我們認爲，在區域分化之下，隨着整體市場進一步“止跌回穩”，各城市的低風險板塊有望率先進入平衡發展的新週期。

對於那些明顯高庫存的壓力板塊，在化解庫存、穩定市場的基礎上，可以引導產業升級與轉型，優化城市功能佈局，實現房地產市場與城市整體發展的良性互動。

文章來源:丁祖昱評樓市