“陪跑常客”象嶼 75億投資押注浦東新楊思

觀點網 錯過上海2024年十月黃金週項目銷售高峰的象嶼，決意下注浦東新楊思。

春節後首個工作日，象嶼地產旗下上海象盈房地產開發有限公司披露了上海浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊新建普通商品房項目的招標計劃公告。

據公告顯示，象嶼擬總投資金額達到75億元，其中包括11.3億元的建安費。

這宗地塊將於2月20日亮相2025年上海首批土拍現場。據觀點新媒體瞭解，地塊起拍價約合38.16億元，按照首輪溢價率上限40%進行計算，該地塊溢價上限價格將達到53.42億元。

象嶼的胃口

象嶼選擇押注浦東新楊思板塊內的20Ea-01地塊，內外因皆有。

早在2024年上海第七輪土拍中，華潤置地加上越秀、中能建三方聯合體，以78.97億元的價格拿下了20Ea-01地塊周邊的新楊思浦東新區Z000602單元20B-12地塊，成交樓面價達到7.44萬元/平方米，溢價率超過了40%。

建設指標中明確，地塊項目裝修標準不低於5000元/平方米，另需建設2%的高端人才住房。彼時便有業內表示，20B-12地塊整盤均價將會達到12.5萬元以上。

觀點新媒體得知，在競拍浦東新區Z000602單元20B-12地塊現場，第一階段就經過了192輪競價，直接拍至中止價；在建設指標爭奪中，裝修標準、公共服務設施和高端人才住房配建比例三宗標準也達到上限，仍未分出勝負，直至第二輪地塊得以落地。

作爲浦東金色中環的一部分，新楊思周邊包括世博、前灘及徐匯濱江組成的三角區，且地理位置位於中環以內，市區連接也很便利。

從資料來看，官方給新楊思板塊設定的開發定位爲MCAZ，即微型中央活動區，同步規劃2幢200米、1幢180米商辦、1幢160米的商辦，預計將爲板塊帶來一定的消費人口。

觀點新媒體查閱資料整合得知，新楊思板塊內目前規劃地塊合計17宗，但涉及住宅的土地僅6宗，純住宅用地則只有2宗，這代表在華潤越秀中能建三方聯合體之外，能夠入場新楊思開發項目的機會所剩無幾。

因此，平日拿地不算強勁的象嶼在蛇年首個工作日“刷臉”招標，已有急切之意。

不過，在成爲意向買家之前，象嶼或許同步參考了此前新楊思板塊內人氣頗高的的新楊思·上園項目銷售情況。

目前，項目已有三期入市，第二次加推房源當天認購組數就已超過100組，認購率接近100%，並於隔日觸發五年限售。

單價方面，新楊思·上園綜合價格約9.86萬元/平方米，對比華潤越秀中能建的20B-12地塊12萬元的預估單價而言，前者更具“性價比”。

象嶼盯上的20Ea-01地塊作爲純住宅用地容積率更高，爲2.5，起拍價也更高，達到5.6萬元每平方米，高出華潤越秀中能建聯合體地塊0.3萬元。

能否擺脫陪跑？

象嶼的胃口並非一天撐大，自2021年開始便積極參與上海土拍，參與6幅地塊競爭，並以聯合體形式拿下其中3幅。

2022年，象嶼爭地數量上升至17幅，並順利拿下6幅；2023年，進一步參與33幅地塊競拍，最終拿下4塊宅地。

2024年，雖然不少上海土坯核心地塊競拍中都能看到象嶼的身影，但最終多數以陪跑告終，僅在土拍中拿下2宗地塊，總價合計40億元。

2024年前11個月，象嶼地產於上海的銷售額約104.21億元，僅達到2023年的二分之一，同期業績貢獻也下降至39%。最直觀的體現，來自“滬七條”上線後的首個十一黃金週。

國慶節前三日，上海新入市18宗新盤，包括翠湖天地六和庭、綠髮浦江園、中海領邸等熱門項目，銷售火熱。僅從數據上來看，9月30日至10月7日，上海一手住房共計成交11萬平方米，同比增長93%；二手住房共計成交21萬平方米，同比增長達到143%。

這批上新項目中，包括象嶼旗下浦陀桃浦中環雲悅府項目、奉賢區江灣悅府項目。但值得注意的是，該項目熱度明顯不如翠湖天地六和庭等大熱盤，直到開盤結束，也沒有發佈搖號排序規則和搖號結果公示。

黃金週結束後，中環雲悅府還表示，不再採取以公證搖號排序方式確定選購房屋順序的方式開盤銷售，並向上海市東方公證處申請撤回開盤銷售搖號排序活動的現場監督公證。

這代表着，象嶼在黃金週開盤的兩宗項目沒有達到認購目標，未能觸發搖號。截至10月12日，江灣悅府可售房源394套，已售206套，去化率34%。

這樣進一步解釋了目前象嶼華東區域更換職業經理人後的現狀。

一年前的2月，原金地商置華東區域副總裁兼環滬公司總經理鮑軼羣加入象嶼，出任滬浙區域總經理。

資料顯示，象嶼地產2023年銷售額425億中有285億元來自上海市場。因此，上海市場對象嶼而言至關重要，篩選經理人間接決定了上海市場整體的業績表現。

但2024年拿地與項目表現，讓象嶼不得不正視當前上海房市的新格局，以及學習如何盯緊熱門地塊抓緊下手。

2024年12月23日，奉賢附小西地塊（10單元17-02地塊）新建項目招標計劃公告，彼時建設單位爲上海象嶼置業有限公司，擬開始招標時間2025年2月1日。

該地塊出現在12月30日的8批次土拍場上，彼時業內聲音均傾向象嶼有實力摘得這宗地塊，但在現場交易會上，象嶼&天安、保利置業、貝殼三方爭奪後，最終由貝殼拿下。

如此看來，去年象嶼在上海房市的運氣屬實不佳，在即將到來的2025年上海首場土拍中，能否入駐浦東新楊思，仍待觀察。

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