擬置出數百億債務 *ST中地加速“去地產”

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

在日前召開的2024年度業績說明會上，中交地產股份有限公司（000736.SZ，以下簡稱“*ST中地”）“去地產”重組頗受關注。

據此前披露的重組預案，*ST中地擬將其持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東中交房地產集團有限公司（以下簡稱“地產集團”），相應交易擬採用現金方式支付，但評估值及交易價格均尚未確定。

此次重組中，*ST中地擬置出資產涉及的債務爲截至2024年12月31日上市公司短期借款、長期借款、應付債券以及其他應付款項等債務。截至2024年12月31日，上市公司母公司負債合計約479.77億元。

“置出房地產開發業務相關負債後，有望顯著改善公司財務狀況，降低資產負債率，提升盈利能力，助力公司聚焦輕資產業務實現戰略轉型。”日前，*ST中地方面向《中國經營報》記者表示，此次重組中，短期借款及長期借款（含一年內到期）債務的轉移需要債權人同意。

擬剝離房地產業務

在2024年度業績說明會上，多位投資者對*ST中地此次重組原因、後續流程及重組後發展策略等表示關注。

“近年來，房地產行業面臨較大的調整壓力，房企普遍面臨較大的經營壓力和債務風險。”對於此次重組原因，*ST中地方面在業績會上表示，公司剝離房地產開發相關業務可實現公司的戰略轉型且未來會持續增強盈利能力。同時，上市房企宣佈退出房地產開發業務已有案例，2024年以來已有多家房企宣佈退出房地產開發業務，亦有多家房企宣佈重大資產重組已實施完畢。

“上市公司房地產開發業務持續處於虧損狀態，爲實現長期穩定發展的目標，上市公司擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東地產集團。”在交易預案中，*ST中地方面也表示，此次重組將有利於上市公司優化業務結構。

值得注意的是，近兩年，*ST中地持續虧損，營收也有所下滑。Wind數據顯示，2023年度至2024年度，*ST中地歸母淨利潤累計虧損約68.52億元。

“因公司房地產開發業務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少。”對於2024年度業績虧損情況，*ST中地方面表示，在市場競爭日趨激烈的背景下，爲加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降。

此外，年報顯示，2024年度，*ST中地地產銷售量同比減少46.69%，生產量同比下降49.35%，庫存量同比增長17.65%。對此，*ST中地方面表示，主要因當期達到集中交付條件的項目以及竣工備案的項目較上年同期有所減少。

在此背景下，*ST中地擬將其持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東地產集團。根據此前發佈的交易預案，*ST中地此次擬轉讓標的資產爲截至2024年12月31日上市公司持有的房地產開發業務相關股權、債權等資產及相關債務。

其中，擬置出資產主要包括*ST中地持有的從事房地產開發業務的公司的全部股權，以及上市公司對該等房地產開發業務公司的應收款項，以及上市公司本部與房地產開發業務相關的其他資產。截至2024年12月31日，上市公司母公司資產總計約455.65億元。

置出債務

此次重組中，*ST中地擬置出資產涉及的債務爲截至2024年12月31日*ST中地短期借款、長期借款、應付債券以及其他應付款項等債務。截至2024年12月31日，*ST中地母公司負債合計約479.77億元。

從合併報表來看，截至2024年12月31日，*ST中地資產總計1076.98億元，負債合計966.59億元。

“此次重組中，標的債務中短期借款及長期借款（含一年內到期）主要爲信託融資、保理融資。”*ST中地方面告訴記者，短期借款及長期借款（含一年內到期）債務的轉移需要債權人同意。

“標的債務中應付債券爲上市公司發行的公司債券、中期票據、非公開定向債務融資工具等債券。”*ST中地方面表示，截至2024年12月31日，相應應付債券的賬面價值爲119.23億元，其中一年內到期的應付債券金額爲64.37億元。

此次重組中，交易雙方確認，針對標的債務，若*ST中地在評估基準日後交割日前新發行債券用於償還已到期債券，則該等新發行的債券置換原債券成爲標的債務。

此外，標的債務中其他應付款項主要爲截至2024年12月31日*ST中地的其他應付款、長期應付款。其中*ST中地本部應付控股股東地產集團的借款本金餘額爲155.91億元。

在2024年度業績說明會上，有投資者對相應置出債務所涉債權人反饋情況表示關注。*ST中地方面回覆稱，上市公司與房地產開發相關債務置出給地產集團，包括但不限於各類債券等。由資信水平更優的房地產集團承接債務，能夠更好地保障債權人利益。上市公司與各類債權人溝通情況良好，相關工作有序開展中。

物業管理業務營收突增

重組交易完成後，*ST中地方面表示將深度聚焦物業服務、資產管理與運營等輕資產業務領域，加速實現從傳統重資產開發模式向輕資產運營模式的轉型。

值得注意的是，*ST中地此前主要營收均來自地產銷售，2019年後，相應業務營收貢獻持續5年在99%以上。2024年度，*ST中地地產銷售營收佔比降至約94%，物業管理營收佔比則由此前長期不足0.1%突增至約4%。

Wind數據顯示，2024年度，*ST中地地產銷售營收由上一年的322.31億元降至171.81億元，物業管理營收則由上一年的0.11億元增至7.28億元。

*ST中地自2018年開始單獨披露物業管理營收情況。2018年度至2022年度，*ST中地物業管理營收規模均低於0.1億元，2023年度也僅增至0.11億元。

對於2024年度物業管理業務營收明顯增長情況，*ST中地方面向記者表示，2024年公司完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權，推動公司物業管理收入大幅增長，實現物業管理業務營收7.28億元，同比增長60.91%。

“短期內，因房地產開發業務剝離，公司營收規模會面臨階段性下降。”*ST中地方面表示，這一戰略調整將顯著優化資產結構，釋放資產效能，同步提升核心盈利能力，爲長期穩健發展奠定堅實基礎。

“物業服務、資產管理與運營等輕資產業務具有風險較低、業務可持續性強、收益及現金流穩定的競爭優勢，契合房地產行業步入存量時代的背景形勢，符合行業發展趨勢。”對於重組後發展策略，*ST中地方面此前表示，未來，上市公司將通過提升集團內資源協同效率，增強盈利能力。同時，中交服務將採取差異化競爭戰略，進一步加強已構建的“大交通服務”和“大城市服務”特色優勢，在高質量高品質服務的基礎上，將適時不斷擴大業務規模。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）