南韓房價飆漲　李在明政府祭最嚴格房貸規範！只能貸2億韓元

▲南韓首爾公寓大樓。（圖／VCG）

記者羅翊宬／綜合外電報導

隨着首爾及周邊地區高價住宅持續推升房價，南韓李在明政府15日宣佈實施「最嚴格」的不動產政策，全面限縮高房價住宅的房貸申請，並將首都圈多地納入規制區域，涵蓋住宅貸款額度、前置條件及稅務措施，最高貸款額度從6億韓元降至2億韓元，企圖透過抑制需求與管理交易，穩定過熱的房市。

根據《韓聯社》，南韓金融當局此次公佈的貸款需求管理方案，針對高價住宅及「上級區域換屋」需求進行全方位抑制。過去一律6億元的住宅抵押貸款上限，改爲依房價差異化調整。房價介於15億至25億元者，貸款上限爲4億元；超過25億元者則降至2億元。

金融政策官員指出，高價住宅價格上漲往往先於其他房價，並帶動整體市場升勢。因此，政府更加嚴格設定高價住宅貸款上限，以打壓透過出售中低價住宅、加貸進入高房價區的換屋需求。此外，單一住宅者的租賃貸款也首次納入債務本息比（DSR），旨在控制規模已達200兆韓元的租賃貸款，阻止以租賃貸款進行的「差價投資」。

不過，專家警告，單靠貸款規制仍可能只是「短期止痛藥」。資本市場研究員指出，雖然交易量可能減少、房價短期上漲趨緩，但對於現金充裕的高資產族，購屋需求仍會持續增長，而對年輕族羣與新婚家庭的「自住置產」壓力也將增加。部分學者提醒，高價住宅貸款緊縮可能導致15億元以下住宅需求集中，使市場價格產生扭曲。

與此同時，韓媒《朝鮮日報》指出，李在明政府將首爾以及京畿道12個地區擴大爲調整對象區與投資過熱地區，包括過去規制的江南3區以及龍山區外，新增麻浦區、城東區等漢江沿岸地區。這些區域不僅納入住宅貸款限制，也設置土地交易許可區，並將多棟公寓、聯合住宅及多戶住宅包含在規制範圍內。

在規制區內，無住房者的住宅抵押貸款比率（LTV）從70%降至40%，單一住宅者則降爲0%，租賃貸款上限2億元；購屋貸款需履行6個月內入住義務，多戶持有者需繳納額外取得稅及資本利得稅，並加強一戶一宅免稅條件；交易限制方面，首都圈轉售需3年、地方爲1年。

政府相關部門強調，此舉意在阻止房市過熱對民生及經濟活力的影響，引導資本投入更具生產力領域。研究員分析，規制區擴大後交易將受抑，價格波動減少，但政策能持續多久仍具爭議，未來若出現新交易物件價格波動，政府仍須研擬因應策略。