南財快評：持續用力推動房地產市場止跌回穩

日前央行發佈了2024年12月金融數據。當月居民部門中長期貸款新增3000億元，同比多增1538億元，連續三個月增長回暖，反映出市場成交量有所改善。但全年累計新增2.25萬億，連續第三年回落，顯示房地產市場止跌回穩仍需加力。

目前各方已經形成共識，即房地產問題是當前經濟中的關鍵問題，在市場下行階段，需要強有力的外力扭轉，以打破負反饋循環。

因此，去年9月底以來，中央對房地產的重視程度大幅提升。9月26日的中央政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩”，相關部委連續推出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的系列政策。隨着政策效力持續發揮，10月以來，30個大中城市商品房銷售面積已經連續三個月環比增長，居民部門中長期貸款規模也連續三個月同比多增。

不過，需要指出的是，近期市場成交量的回升，一定程度上屬於“以價換量”。從更能反映市場情緒的二手房成交指數來看，近期成交量確實有所改善，但價格仍持續處於下行區間。需要考慮在這波剛性需求釋放完畢後，如何進一步夯實市場企穩的基礎。

實際上，當前市場情緒之所以仍然不高，主要受到兩方面因素的掣肘。一方面，居民對未來收入預期仍然偏弱。根據統計局的消費者信心指數調查，截至2024年11月，居民對於收入的信心指數約爲94.1，爲歷史數據的11%分位水平。應該說，在預期影響下，降低首付比和貸款利率可能難以持續提升居民部門的加槓桿意願。

另一方面，庫存壓力仍然較大。截至2024年11月底，商品房待售面積仍然高達7.33億平方米，約處於歷史數據的96%分位水平，去化週期仍然較長。雖然中央明確地方政府專項債券可用於回收閒置存量土地、新增土地收儲和收購存量商品房，央行也推出了保障性住房再貸款，支持地方政府收儲，但從實際運行情況來看，使用率仍有待提高。

毋庸置疑，我國房地產市場仍然具有較大的發展空間，包括城鎮化率與發達經濟體相比還有10多個點的提升空間，戶籍城鎮化率和常住人口城鎮化率仍有將近18個點的差距，以及一批“老破小”的住房狀況有待改善等。但就現實而言，以上兩個方面的掣肘影響了這些發展空間的釋放，因此，推動房地產市場止跌回穩，還需在兩個方面持續用力：

一是儘可能改善居民收入。去年底的中央經濟工作會議將“促進居民收入增長和經濟增長同步”作爲發展目標之一，已經凸顯出對於這一問題的高度重視。而要促進收入增長，就需要從就業端發力，改善居民的工資性收入，以及通過“穩住股市樓市”，改善居民的財產性收入。

二是要儘可能降低庫存壓力。在上一輪供給側結構性改革中，我國曾通過棚改貨幣化等方式拉動居民槓桿率來實現去庫存。但當前槓桿率已達到63.2%，繼續上升的空間有限，因此去庫存的責任需要落在地方政府甚至是中央政府身上。應儘可能地把專項債用於收儲等政策落實到位，甚至可以考慮由中央政府出手來統一收儲並改成保障性住房。

事實上，中央已對2025年的政策基調作出重要調整，財政政策轉向“更加積極”，貨幣政策轉向“適度寬鬆”，均爲較積極的表態，並明確要求“持續用力推動房地產市場止跌回穩”“推進處置存量商品房工作”。可以認爲，在政策加碼之後，房地產市場止跌回穩的可能性正在上升。