萬科上半年營收1053億 將多措並舉妥善解決到期債務

財聯社8月22日訊（記者 王海春）8月22日晚間，房地產頭部企業萬科（000002.SZ）公佈了2025年半年報。從其披露的財報來看，萬科業績仍承受一定壓力。

今年上半年，萬科實現營業收入1053.2億元，歸屬於上市公司股東的淨虧損119.5億元，同比分別下降26.2%和21.3%。

分業務類型看，營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入爲844.4億元，佔比80.2%；物業服務營收170.9億元，佔比16.2%。

對於上半年業績出現虧損，萬科方面介紹，這主要是因爲房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。同時，結合行業、市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口升高，其新增計提了資產減值。再者，部分大宗資產交易和股權交易價格，低於賬面值。

雖然業績承業，但萬科於報告期內落實主體責任，妥善解決到期債務，上半年公開債全部如期兌付。

對於下半年的安排，萬科管理層在與投資者交流中介紹，在金融機構、國資大股東及合作伙伴支持下，公司將穩步推進改革化險工作，逐步消化風險，但徹底化解仍需“以時間換空間”。

萬科方面進一步表示，公司將增收節支、降本增效、盡力減虧，加強應收款項清收，依靠自身努力，公司有信心、有能力應對挑戰，全力以赴爭取妥善化解到期債務，推動公司重歸健康發展的軌道。

開發項目結算規模回落 毛利率處於低位

就上半年公司業績仍然承壓，萬科管理層8月22日在與投資者交流時坦陳，公司當前的業績，受到開發業務結算規模下滑和毛利率仍在低位等因素影響，隨着過往高地價項目進入結算，公司毛利承受了較大壓力。

“另外，公司2025年上半年對部分資產計提了減值，部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值，這些因素都加大了虧損。”萬科管理層在與投資者交流時表示。

財報顯示，2025年上半年，萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。扣除稅金及附加前，該公司房地產開發及相關資產經營業務的毛利率，爲8.7%。

值得一提的是，藉助各類支持性政策，萬科形成了存量盤活的系統性打法。爲推動資源盤活，其嘗試了多種方式。

對於商辦佔比較高的地塊，萬科結合城市實際需要，通過“收儲、調規、再出讓”的方式進行盤活。與此同時，其開展資源置換工作，通過整售商辦資產，置換住宅項目，實現多方共贏。其還通過項目股權退出，自持轉銷售等方式，實現資源盤活及資金回收。

另外，萬科還充分利用專項債收購存量土地與存量商品房，截至目前，萬科已向政府申報36個，其中15個已納入市級清單。

“天津有一個項目，已與土地整理中心簽訂專項債收儲框架協議。”萬科方面透露。

通過一系列打法，該公司上半年庫存去化及存量盤活，取得較爲明顯的成效。

萬科方面介紹，報告期內，公司持續加大庫存資源去化力度，針對現房、尾盤、車位、商辦實行銷售品類專項管理。今年上半年，年初現房實現銷售176億元，準現房銷售183億元，車位商業及辦公銷售81億元。其還推動尾盤項目快速去化，上半年實現69個尾盤項目清尾。

據瞭解，今年上半年，萬科通過存量盤活優化和新增產能近百億，盤活回款近60億元，2023年以來已盤活貨值約785億元，累計實現新增銷售超200億元。

記者瞭解到，萬科當前仍在大力推動旗下資產週轉速度，以儘快盤活存量。這其中，萬科在北京即加快了部分持有資產的出售。

據北京萬科8月20日公佈的信息，其持的有北京翠湖國際項目8號樓辦公產品5層及地下倉儲1層不動產，計劃對外以1.21億元的價格對外出售。本次出售的目標資產中，1-5層爲辦公，面積3418平方米；負1層爲倉儲，面積138平方米。

同時，北京萬科還計劃出售持有的北京萬科雲廬7套商業不動產，以及北京翡翠西湖商業3套。據其披露的信息，雲廬7套商業產權面積565.95平方米，出售總價約1979萬元；翡翠西湖3套商業產權面積513.73平方米，總價約562萬元。

在此之前，北京萬科已完成了金域緹香家園商業資產的出售。據北京萬科7月7日公示信息，公司持有的該目標資產於2025年6月通過招投標競價形式完成出售，最終成交價約4730元。

此外，今年6月萬科完成對上海金橋萬創中心項目的出售，接手者爲一家國企。該項目是一個位於金橋的產業園區項目，總建築面積11萬平方米。

將加速銷售回款 爭取增量流動性機會

業內人士認爲，雖然萬科業績仍承受一定壓力，但在各方支持及自身多措並舉之下，報告期內其順利完成公開債務兌付。

今年上半年，萬科獲得各類金融機構支持，期內合併報表範圍內新增融資和再融資249 億元（不含股東借款）。截至目前，萬科順利完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

“第一大股東深鐵集團也積極爲公司提供流動性支持，目前已累計向公司提供238.8億元的股東借款，且借款利率和抵質押率均優於市場慣例水平。”萬科方面稱。

就公司如何解決後續到期債務壓力，將如何應對的問題，萬科管理層介紹，一方面，公司將繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流爲正，同時進一步發揮好經營服務類業務的造血功能。另一方面，公司將繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活採用市場化轉讓、資產證券化、戰略引戰、擴大合作等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。

“此外，除經營和交易創造的現金流之外，我們將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會，以時間換空間。”萬科管理層稱。

據悉，在做好銷售與交付的基礎上，萬科堅持存量資源盤活爲主導、精準投資爲補充的投資策略。

就銷售情況而言，今年上半年萬科銷售金額691億元，同比降幅較爲明顯，這主要因爲新盤供應較少，以存量資源去化爲主。

從資源總量來看，截至2025年中期，萬科未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建築面積超過6000萬平方米，在積極盤活和有效供應下，仍可維持一定的在建和存貨規模。

儘管今年供貨總量不多，但萬科新入市的項目仍然取得了不錯的銷售表現。萬科管理層介紹，溫州璞拾雲洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目，首開實現9成及以上的認購去化。

而自2022年以來，萬科所有新項目均納入全週期投後管理，新項目投資兌現度達85%

與此同時，萬科加快建設經營性不動產的資產證券化通路。今年上半年，萬科旗下中金印力消費REIT底層資產杭州西溪印象城客流同比增長超5%，項目出租率約99%。另外，萬科Pre-REIT基金再次取得進展，其與中信等知名機構攜手成立了萬新金石（廈門）住房租賃基金，收購泊寓旗下項目，推動業務由重變輕。

開源證券分析師表示，萬科藉助大宗交易、REITs 發行、金融支持政策等，積極化解經營壓力。

“考慮到公司情況，未來業績釋放存在不確定性。我們期待萬科能夠安全穿越週期，構築房企發展新模式。”上述分析師稱。