民進上海市委：建議運用數字技術把握需求變化，推動保租房區域供應平衡

保障性租賃住房建設一直備受關注。上海應如何尋求更精準的供需適配機制，進一步優化保租房總體佈局，提升新市民尤其是城市建設者羣體的良好居住體驗？民進上海市委認爲，上海需要對本市保障性住房供需模式進行更深入的探索。

爲此，即將召開的2025上海兩會上，民進上海市委擬提交一份題爲《關於優化本市保障性住房建設管理的建議》的提案，建議通過數字技術推動區域供應平衡、細分申請羣體、盤活資源加大供給等多措並舉，進一步優化上海保障性租賃住房的建設和管理。

提案指出，“十四五”期間，上海加大保障性租賃住房籌措建設力度，在全國一線城市中名列前茅。但目前，上海保租房供需模式仍存在一些問題：

一是各級政府在保租房建設中給予了投入，但實際成效與期望目標還存在距離。比如：保租房的申請門檻偏高，如“合法就業”等規定事實上對申請人的職業和承租能力等提出了一定的門檻要求；不同區域的房源供需失衡，有些區域還有空房，而有些區域符合要求的用戶卻還有需求得不到滿足，房源供給與申請用戶的適配性不足。

二是與市場化租賃服務相較，政策預期優勢不明顯。據調研，保租房用戶的主要意見多與房租、租期有關，管理運營者對青年一代的就業方式、生活節奏和收入起伏等現實狀況缺少了解與反饋機制，主動調整管理舉措的意願不足。

三是保租房建設與管理領域存在建房土地成本高、融資成本高、稅率高、租金回報率低和回報週期長等。同時，還存在如建設選址時對社會羣體區分認知的主觀偏差，投入運行後卻出現了“鄰避”現象。

針對上述問題，這份提案提出了三個方面的具體建議：

第一，以數字技術推動保租房的區域供應平衡。

上海數字城區建設已經初具規模，建議運用網絡數據庫技術精準把握本市範圍內不同層級、多種需求的保租房用戶動態變化，從頂層設計層面建立與各區人口規模佈局掛鉤的保障房用地指標分配機制，推動保障性租賃住房的區域供應平衡。充分發揮在數字化管理環境中，本市現有保租房源的使用情況精準信息優勢，打破區域管理的侷限，實現全域的扁平化管理，切實提高房源組織與客戶需求等銜接效率，爲未來規劃提供依據指南。

第二，細分保租房申請羣體，構建高效的適配機制。

建議採用以個人社會信用分值爲基礎，適合當代靈活就業環境的申請覈准體系。在實際操作中應用網絡數字技術手段，減少繁瑣的書面工作，讓客戶能方便快捷地獲得合適的保租房。探索針對青年異地就業、跨區實習等短租需求，以“青年驛站”模式，對符合條件的青年提供諸如30天以內的短期低租金過渡性租賃住房，並設立一站式申請端口，爲吸引更多的新市民打通融入城市的“最初一公里”。關注城市建築、快遞運輸、物業管理、城市保潔等從業人員需求，制定服務不同租戶的“一張牀、一間房、一套房”的具體標準，保障安全、衛生、便捷、實用的居住供給。

第三，盤活資源加大保租房供給。

在城市更新過程中，本市各城區中都有一批相對陳舊的旅館、商務樓等，建築本身壽命尚有較長時間，卻處於空置狀態。建議全市組織系統普查，用合理價格收購或長期租賃後，改建爲保租房，盤活社會資源，保持城區居住羣體的多元化，並緩解部分城區的“空心化”趨勢。在保障房的相關土地出讓中，依託政策扶持降低土地出讓金，利用稅收優惠、補貼，以及不動產投資信託基金等創新金融工具等減輕企業負擔，爲保障房供給可持續發展和積極投入帶來動力。