美的置業：重組“輕重結合” 預計2025年營收復合增長不低於25%

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“從重組的動作來看，公司並未採用完全輕資產模式，而是輕重結合模式，以構建公司更爲長遠的業務組合和發展框架。”3月31日，美的置業（3990.HK）管理層在業績會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示，重組完成後，美的置業主營業務爲開發服務、物管服務、資產運營及房地產科技。“此種業務結構的安排既保障短期內公司基本盤足夠穩定，又爲更長期的發展提供足夠廣闊的拓展空間。公司預計2025年營收復合增長不低於25%，歸母淨利潤複合增長不低於20%。”

3月28日晚間，美的置業發佈其重組後的首份“成績單”。2024年業績公告顯示，報告期內，公司持續經營業務營收約37.26億元，同比增長33.3%，毛利約13.32億元，同比增長38.7%，毛利率爲35.7%，同比增長1.3個百分點。公司年內淨虧損約23.5億元，核心淨虧損約22.84億元，股東應占虧損約19.94億元。

美的置業管理層表示，公司2024年選擇資產重組，剝離了房地產開發業務。“我們一向把穩健經營放在所有戰略的首位，基於房地產深度的週期調整，公司資產重組後更加聚焦輕資產領域，並以這種業務組合應對當前的業務形勢。通過重組，公司大幅降低有息負債，且整合了優質資產。”

物管服務收入佔比保持40%左右

公告顯示，2024年，美的置業物管服務收入約18.39億元，同比增長12.6%，佔公司整體收入約49%。報告期內，美的置業旗下物管服務平臺爲美置服務。得益於美的置業近年來開發物業交付，美置服務的管理規模穩步提升。截至2024年年末，美置服務合約面積9255萬平方米，在管面積7538萬平方米。

值得注意的是，在住宅物業之外，美置服務的管理業態亦延伸至產業園區。截至2024年年末，美置服務在管產業園區56個，在管面積832萬平方米。

美的置業管理層表示，公司重組之後，物管服務是非常重要的板塊。“傳統認知中，輕資產更多是聚焦到物管服務，但除了物管服務之外，我們認爲輕資產包括全價值鏈生產過程中的代管和代售，涉及商業、產業園這類輕資產的運營。”

公司管理層進一步表示，從2024年營收佔比來看，物管服務貢獻了主要的利潤和現金流，但開發服務會在2025年爲公司提供新的增長點，物管服務收入佔比將會相應下降。“我們認爲‘輕重結合’必然會帶來這樣的結果，但按照測算，（物管服務收入）也能保持在40%左右的水平。因此，物管服務不論是在當前還是在未來，都是公司非常重要的構成部分。”

記者瞭解到，美的置業2024年物管服務收入中，約70%來自開發移交的物業收入，此部分構成物管服務的基本盤。據公司管理層透露，這一基本盤規模在未來兩到三年將呈現持續增長的趨勢。

美的置業方面表示，公司爲住宅、產業園區、醫療康養三大核心業態提供基礎物業服務，並將進一步針對各個業態的服務標準，希望參與到賽道當中，如疊加團餐、後勤服務、行政等，以構建各類業態“基礎服務+增值運營”的產品體系及綜合能力。“物管服務具備可觀的發展空間，預計2025年規模增速將不低於10%。”

開發服務將提供新增長點

公告顯示，除了物管服務，美的置業2024年其他三個業務板塊——資產運營、房地產科技、開發服務營收分別約爲9.78億元、6.06億元、2.93億元。

美的置業管理層表示，2024年，公司物管服務和資產運營兩個板塊的業務佔比較高，但這不意味着美的置業在重組後成爲一家單純的物管或商管公司。其中，公司在2024年10月22日重組後新增的開發服務板塊承接了公司控股股東既有房地產開發資源的全鏈條管理。基於重組完成時間節點的原因，年內對開發物業業務只確認了兩個月的收入，佔整體營收比重僅8%。“2025年，開發服務收入將會進行全年確認，四大板塊的營收佔比也將相對均衡。開發服務會在2025年爲公司提供新的增長點。”

美的置業管理層進一步表示，未來三年內，物管服務及開發服務兩者在公司中的規模佔比基本會保持在70%左右，核心收入均來自母公司開發業務過往及未來的穩定交付。

“重組之後，美的置業在戰略上會更加從容，我們會全面發力，輕重結合，充分發揮公司的品牌、資金和美的體系裡產業的協同優勢，這是很多房地產企業不具備的優勢，我們計劃用三年多的時間再造一個新的‘美的置業’。”美的置業管理層表示，與此同時，基於重組完成後的公司定位（低槓桿、輕資產屬性），公司短期內不會有大幅投資自持物業的計劃。

截至2024年年末，美的置業總現金及銀行存款約11.03億元，其中現金及現金等價物約10.34億元，受限制現金約6899萬元；公司總借款約6.35億元，均爲銀行及其他借款。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：顏京寧）