買預售如何避開爛尾樓？專家教1招：花20元就可找到地雷

房市示意圖。 記者遊智文／攝影

近期傳出多起建商捲款落跑，預售案淪爲爛尾樓情事。正業地政士事務所長鄭文在表示，不少消費者擔心踩雷，上門求助，要求協助審閱預售屋買賣契約書。事實上，預售合約書必須經過縣市地政局審查及核備，內容通常不會有問題，消費者該做的，是跑一趟地政事務所調閱基地相關產權資料，只要花20元，就能瞭解高風險建商。

鄭文在表示，預售合約書屬於企業經營者與消費者訂立定型化契約，至少有5天審閱期，而依據《公寓大廈管理條例》第58條規定，預售屋必須取得建照執照纔可以公開預售，因此在合約上就會看到基地的地段、地號。

他表示，購屋人到全國任何地政事務所，都能跨區申請到基地土地謄本及相關產權資料，然後再從相關產權資料瞭解該預售屋基地抵押權設定情況，檢視該預售屋基地的負債情況，並以此判斷該預售基地，風險控管。

鄭文在表示，依央行規定，目前購地貸款最多五成，但保留一成動工款，也就是建商買地自備款約六成。如果土地謄本上可能會出現融資公司的抵押權，那就表示這個基地規避了央行的政策，自備款可能只有一至兩成，甚至更低，也表示負債比偏高。

另外，如果土地謄本上除了銀行抵押權、融資公司抵押權外，還有私人企業或是私人抵押權時，表示該基地所有權人的負債比更高，消費者面對這樣的基地，必須特別謹慎，以免踩雷。

鄭文在表示，無論預售房屋位於蛋白區、還是蛋黃區，預售屋基地所設定的抵押權越多越複雜，表示建商或是地主財務狀況愈不穩定，建商爆出財務危機的機率大幅升高。

他建議消費者，買預售屋前最好跑一趟地政事務所，檢視一下預售屋基地土地謄本產權，每張只收20元，就能瞭解建商是否財務可能有問題，避免陷入爛尾樓風暴。