賣房繳稅霧煞煞！　達人曝：新北1290萬元小宅「多繳35萬稅金」

▲專家教戰，賣房時如何繳稅、稅金該如何計算。（示意圖／CFP）

記者項瀚／臺北報導

賣房繳稅好複雜！最新一集《地產詹哥老實說》邀請永慶房屋契約部資深經理陳俊宏，他完整說明該如何繳稅、稅金該如何計算。首先要先確認是財產交易所得稅、房地合一稅，前者則又依不同狀況，有3種報稅模式，並提出完整的例子，讓聽衆瞭解其中的金額差異。

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陳俊宏表示，若出售房屋是在2016年後取得屬於房地合一稅，而若在2016年前取得則要走財產申報所得稅，其中認定以謄本上登記日期爲準，另外若是繼承、贈與案件，則要依照被繼承人、被贈與人取得的時間認定。

陳俊宏指出，財產交易所得稅可分成3種，分別是標準稅率、覈實認定、豪宅稅。早期，屋主不知自己當初取得成本，走標準稅率，僅以房屋評定現值計算，因此金額相當低。

隨2012年實價登錄上路，覈實認定便成爲主流。陳俊宏說明，這就是出售房屋的價格，減去當初買進的價格，並可扣除相關成本，例如裝修、稅務、仲介費等等。

覈實認定算式爲：（出售房屋價格-取得房屋價格-取得房屋之相關必要費用）*出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)。

接着，政府在2014年推出所謂售屋豪宅稅，針對無法提出取得成本的售屋者，只要售屋總價臺北市超過6000萬元，新北4000萬元、其他六都3000萬元，外縣市2200萬元，就得走此項課稅模式。另外，政府針對2024年開始的售屋人，在此項課稅標準中加入單價機制，像是臺北市單價120萬元以上就納入，主攻小豪宅。

豪宅稅計算式爲：出售金額*出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)*20%。

豪宅新制認定上路，相當有感。陳俊宏舉例：「1間屋齡超過20年，30幾坪大樓，成交總價2900萬元，過去不符合豪宅，以原先稅制計算，所得只有23萬元；但由於該物件單價超過標準，所得增加到99萬元，共增加76萬元，若以40%稅率計算，就得多繳30幾萬元。」

陳俊宏再次舉例：「1間新北市小宅，總價1290萬元，本來申報所得27萬元，以最低稅率5%計算，那隻需繳約1萬元；但受到新制影響，從27萬元增加到118萬元，整整增加91萬元，若以最高稅率計算，就得多繳出約35萬元稅金。」

▲陳俊宏提出實際案例，分享售屋豪宅稅交易後該繳的稅金。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）所以，陳俊宏建議被認定爲豪宅的售屋者，可以儘量舉證出當初取得成本，並去扣除相關成本，也就是說去比較使用覈實認定、豪宅稅哪一個比較划算。

若早年取得房屋沒有登車位價、車位坪數怎麼辦？這樣如何認定單價？陳俊宏表示，可參考同社區戶別的實登紀錄，但若還是沒有依據，則直接用總坪數、總價下去計算。