龍湖上半年收入增長25% 預計年內減債超300億元

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

8月29日，龍湖集團（0960.HK）發佈中期業績報告，公司2025年上半年實現營收587.5億元，同比增長25%。

其中，地產開發業務收入454.8億元，同比增長34.7%；運營及服務業務收入132.7億元，同比增長1.3%，佔總營業收入22.6%。股東應占溢利32.2億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利13.8億元。

在中期業績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平指出，當前樓市止跌回穩對於中國經濟包括金融穩定非常關鍵，公司將繼續看好核心一二線城市市場表現。

聚焦核心城市

業績報告顯示，上半年龍湖集團地產開發業務實現營收454.8億元，同比增長34.7%；結算毛利率0.2%，主要是近兩年來銷售價格承壓進入結算管道所帶來的影響。

上半年，龍湖集團全口徑銷售額爲350.1億元，並表回款率超過100%。從城市等級來看，約90%的銷售額來自一二線城市。

交付方面，上半年，龍湖集團在全國36座城市交付約4萬套房源，交付滿意度超過90%。

陳序平表示，去年9月26日中央首提止跌回穩，並出臺了一攬子的刺激政策，效果顯著，樓市在去年10月到今年3月連續6個月呈現回穩態勢。不過，從今年4月份以來，隨着刺激政策效果減弱，以及收儲速度不及預期，整個樓市呈現新一輪下行。

今年8月22日，國常會提出全力維護樓市止跌回穩。陳序平指出，對於後續市場走勢，短期還是看政策刺激力度，仍然看好市場中長期的韌性。“一二線城市的核心地段仍然缺少好房子，在這些好地段修好房子，提供好產品、好服務，仍然是一門值得長期去做的業務。”

在投資策略上，龍湖集團持續聚焦核心一二線城市。龍湖集團地產航道總經理張旭忠介紹，上半年公司在上海、蘇州、重慶等核心城市獲取了4幅優質地塊，新增土儲總建築面積24.9萬平方米，權益面積18.4萬平方米，新增貨值超過50億元。未來將繼續嚴守投資的刻度和紀律，在保證財務安全的前提下擇機獲取一些新的土地。

截至6月底，龍湖集團總土儲2840萬平方米，權益土儲2113萬平方米，未售貨值超過2000億元，其中一二線城市佔比超過七成。

“目前市場仍有下行壓力，同時項目之間分化也在加劇，存貨去化是我們的重中之重。”據張旭忠介紹，上半年公司共盤活了11個項目。下半年會繼續借助政策利好探索多元化、更高效的方法去盤活。

龍湖集團執行董事兼CFO趙軼表示，隨着存貨的逐步去化和新項目的穩定輸入，地產航道對整個集團的影響會逐步減少，利潤會隨之逐漸修復。

經營性業務持續增長

近幾年，隨着房地產開發規模不斷下滑，不少房企開始在多元化業務方面發力。運營服務業務逐漸爲龍湖集團貢獻穩定的收入和利潤，成爲集團保障流動性安全、實現高質量增長的重要引擎。

上半年，集團運營及服務業務收入合計爲132.7億元，同比增長1.3%，佔總營業收入的22.6%；核心淨利潤約40億元，同比增長3%。

具體來看，上半年由商業投資、資產管理組成的運營業務不含稅租金收入爲70.1億元，同比增長2.5%。

其中，商業投資業務上半年租金收入同比增長4.9%至55.0億元，整體銷售額增幅約17%，日均客流增幅約11%，出租率保持97%的高位。

截至6月底，龍湖商業累計開業運營商場達89座（包含75座重資產及14座輕資產），覆蓋全國24座城市，運營總建面爲943萬平方米（含車位總建築面積爲1256萬平方米），合作品牌超7300家。龍湖方面表示，下半年預計新開約10座商場，並持續迭新商業空間，推動頭部項目的改造提升。

去年上半年，龍湖集團全新資管旗艦品牌“逍遙洲資管”正式發佈，涵蓋長租公寓、產業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院和健康養老六個業態。上半年實現收入15.1億元。其中，長租公寓品牌冠寓累計開業12.7萬間房源，通過精耕產品和服務不斷升級租住體驗，整體出租率95.6%，租金收入12.4億元。

今年上半年，以物業管理、智慧營造爲主的服務業務收入爲62.6億元，同比微增。

其中，龍湖智創生活的物業管理業務期內總收入達55.3 億元，同比略有下降；累計管理項目約2200個，在管面積約4億平方米，外拓佔比約60%。

龍湖集團物業管理航道總經理宋海林表示，上半年，公司主動退出了一些限價過低的項目；同時，公司調整聚焦增值類業務，砍掉了一些相對低效的業務。未來在物業拓展方面，龍湖智創生活堅持三個聚焦戰略，即聚焦50—60個重點城市；聚焦有護城河的業務上，縮減低效業務；聚焦服務B端客戶。

智慧營造品牌龍湖龍智造上半年實現營業收入7億元，同比增長65%，上半年新增代建面積852萬平方米，代建銷售額達84億元，交付面積122萬平方米。

年內將減少負債超300億元

近幾年，隨着行業深度調整，龍湖集團持續壓降負債總額、優化債務結構。

截至上半年末，龍湖集團在手現金446.7億元；綜合借貸總額爲1698億元，較上年年末下降65.3億元，較2022年年末壓降約400億元；外幣債務佔比14%，短債佔比15%，掉期比例保持100%，完全規避匯率風險。同時，公司淨負債率爲51.2%，現金短債倍數爲1.74倍，剔除預收款後的資產負債率56.1%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

從有息負債的品種來看，截至6月末，公司境內貸款佔比76%，境外信用貸款佔比 11%，銀行融資佔比合計達到87%，境內債券佔比8%。到今年年底，國內信用債僅剩44億元；境外債券佔比5%，且爲2027年及以後分4年到期。此外，上半年龍湖集團經營性物業貸及長租貸淨增約100億元，累計達到870億元，佔比提升到50%。

從債務到期分佈來看，據趙軼介紹，目前龍湖集團一半債務爲5年以後到期，上半年平均融資成本下降到3.58%的歷史低位，平均合同借貸年期拉長至11年。

截至目前，龍湖集團已經全額兌付101億元境內信用債和35億元中債徵信債務，2025年內已經沒有到期的國內債券。

針對年底到期的85億元海外銀團貸款，龍湖集團已於今年8月份提前償還了10億元，剩餘部分將分月提前償還。

趙軼表示，2025年公司將壓降有息負債超過300億元，到今年年底時債務規模壓降至1400億元左右。“債務高峰期過後公司償債壓力將大幅下降。未來3年每年壓降約100億元，總的有息負債餘額將逐步達到並且穩定在1000億元左右。”

關於未來的降債策略，趙軼指出，一是優化債務結構，壓降債務規模，堅決不逾期；二是進一步優化短債和外幣債務的結構，短債佔比會在15%的基礎上進一步逐年減少，外債佔比也會逐漸減少，同時保持百分之百的掉期，爲公司穿越週期繼續保駕護航。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）