流動性承壓 中鐵建地產能否順利“換倉”？

21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道

五一長假前夕，位於北京市通州區梨園鎮的一宗住宅用地迎來現場拍賣。這宗地塊的規劃建築面積爲2萬平方米，體量不大且較爲方正，交通便利。對企業來講，既能降低拿地的資金門檻，又有助於開發和去化。

最終，經過219輪的激烈競價，中鐵建地產以7.76億元的價格斬獲該地，溢價率21.9%，摺合樓面價35796元/平方米。

這是中鐵建地產近三年來首次在北京拿地。去年中鐵建地產實現銷售額951.45億元，在全國房企中排名第13位，但自2022年5月以來，其在北京土拍市場一直缺乏存在感。

節後的5月9日，中鐵建又以24.71億元的價格拿下上海松江地塊，溢價率20.42%。這也是其時隔一年再度補倉上海。

今年以來，中鐵建地產在公開市場斬獲的地塊並不多，但拿地積極性明顯提升。除了在北京的鏖戰外，3月，中鐵建在上海浦東一宗地塊開拍前就啓動招標，雖然未能斬獲，但重視程度可見一斑。

在這背後，是中鐵建地產戰略思路的變化。

過去幾年，中鐵建地產保持着較高的投資強度，但到2024年出現驟減。這一年，中鐵建地產經歷了董事長的變更，其策略也有所變化。相較於開拓市場，新領導班子對化解存量提出了更高的要求。到2025年，“存量去化”、“精準投資”進一步成爲公司戰略的關鍵詞。

在業績與流動性的雙重壓力下，這家央企開發商，正在進行戰略收縮。

逆流而上

中鐵建地產組建於2007年3月，隸屬於基建央企中國鐵建股份有限公司（以下簡稱“中國鐵建”）。2019年，中國鐵建的地產業務銷售額便突破千億，2021年達到1432億元的高點。

隨後，房地產市場進入深度調整期，其銷售額也出現下滑，2024年降至不足千億。但在行業整體滑坡的情況下，中鐵建地產的規模排名反而上升，去年位居第13位，其中權益銷售額排名第10。

中鐵建地產的官網稱，2021年以來，在百強房企銷售規模腰斬情況下，公司實現了逆勢增長，“排名連創新高，3年前進31名。”

這種增長是靠持續的投資所帶來。

過去幾年，中鐵建地產一直保持着較高的投資強度。尤其是2021年後，房地產市場交易規模下滑，不少房企大幅放緩拓展節奏，中鐵建地產並未止步。

根據中國鐵建的公告，2022年和2023年，中國鐵建的房地產業務完成開發投資820.33億元、824.08億元，較此前不降反升。

同期，公司權益拿地支出分別爲421.57億元、584.08億元。根據易居克而瑞研究中心公佈的權益銷售數據，其拿地銷售比達到44.1%、62.9%，明顯高於行業平均水平。

但這種戰略也有副作用。

一方面，在行業利潤率下滑的大背景下，中國鐵建地產業務的毛利率從2021年的17.56%降至2023年的12.21%，到2024年又近一步降至10.92%，三年下降6.64個百分點。

另一方面，前期快速擴張帶來的庫存和資金壓力不斷凸顯。到2023年末，中鐵建地產持有的待開發土地建築面積有1727萬平方米，次年又升至1949萬平方米。

在中鐵建地產2024年度債券報告中，提示了兩類風險：第一、由於土地成本較高，又需要額外的資金投入，公司面臨未來資本支出較大的風險；第二、截至2024年末，公司合併口徑資產負債率爲77.85%，“總體處於較高水平”。

戰略轉身

事實上，從2022年開始，中國鐵建便在年報中強調，“房地產板塊堅持以銷售與去庫存工作爲核心。”但直到2024年，地產業務才終於“踩剎車”。

這一年，中國鐵建完成房地產開發投資510.18億元，同比下降近四成；拿地金額147.32億元，同比降幅超過七成。

中國鐵建某內部人士向21世紀經濟報道記者表示，前幾年地產業務以衝規模爲主要目標，對於風險的把控不那麼嚴格。隨着利潤率的下滑和資產減值的擴大，集團內部才真正重視起來。

某資深房地產分析師也向21世紀經濟報道記者表示，中鐵建地產在2022年就已踩中全部三道紅線，但此後，在房地產業紛紛推進去庫存的背景下，中鐵建地產仍保持着較大的投資規模，一度令不少行業觀察者感到詫異。

作爲一家全國化佈局的房企，中鐵建地產的業務佈局廣泛。官網信息顯示，至2024年末，公司在48個國內城市有在建項目，“實現了京津冀、長三角、珠三角等主要城市羣的全面佈局。”

但這種結構並不足以爲其規避風險。近兩年，房地產市場深度調整，市場分化局面下，部分二三線城市市場在陷入低谷後，始終未能真正復甦。

在中鐵建地產佈局的48個城市中，有半數爲非省會城市。中鐵建未着重提及的西南區域，庫存壓力最大。近幾年，在中鐵建地產的庫存面積中，西南區域佔比約爲1/3。

去年2月、5月、6月，中鐵建地產西南公司先後拍賣多宗商業地產。

9月，來自中國鐵建的孫洪軍獲任中國鐵建地產黨委書記、董事長。上任後，孫洪軍多次赴區域公司調研，第一站就是西南公司。他在西南公司調研時強調，“要成立工作專班，把存量去化作爲核心任務。”

到2025年，去庫存仍然是公司的重要戰略。前述人士透露，今年年初，中國鐵建召開了地產形勢分析專題會議，並將存量去化作爲首要任務。按照該項要求，中鐵建地產啓動了存量項目去化及盤活三年行動，力爭在三年內消化存量、優化結構。

但這並不意味着要放棄規模。今年1月，中鐵建地產召開2025年工作會，對傳統房地產開發主業的要求是“穩住規模，做優做精。”

4月，孫洪軍在一次內部講話中強調，“調整投資策略，嚴格投資評價標準，審慎篩選優質地塊，積極拓展小資金撬動大體量的項目，力爭獲取優質土地。”

前述內部人士表示，也可以理解爲“換倉”或“聚焦”。也即，放棄一些低能級城市的機會，但爲了穩住規模，在重點一二線城市的佈局會更加堅決。今年以來，中鐵建地產在北京、上海積極拿地，便是這種策略的體現。

該人士還透露，今年中鐵建在一二線城市的拿地會更加“積極主動”。

但在流動性壓力不斷增大的情況下，要完成這一目標並不容易。

根據中鐵建地產2024年度債券報告，2024年末，中鐵建地產合併報表範圍內的有息債務餘額爲897.03億元，其中1年以內有息債務424.43億元。同期，中鐵建地產現金及現金等價物餘額171.07億元，其現金短債比僅爲0.4。

爲補充流動性，中鐵建地產在今年5月6日發行了一筆10億元的中期票據，申購利率爲2.2%至3.2%。

21世紀經濟報道記者還了解到，今年以來，中鐵建地產的多個區域公司進行了薪酬調整，涉及降薪及緩發績效。