“驚裝”的焦慮怎能轉嫁給物業？——文昌會文法庭審結一起物業服務合同糾紛

來源：文昌法院

在社會生活中，契約精神貫穿於各類交易與服務關係裡。就像房屋買賣及後續的物業服務場景，一旦契約環節出現糾紛，便會對各方權益產生影響。近日，文昌市人民法院會文法庭審結的一起物業服務合同糾紛，就能清晰看到法律如何介入契約糾紛，維護公平正義。

契約“多米諾” 矛盾

2014年5月，A女士與開發商訂立《商品房買賣合同》。合同中明確約定，房屋的交付標準爲毛坯房。在簽約當日，A女士與裝修公司簽訂《委託裝修合同》，並依約支付了裝修款項。2018年1月，開發商與A女士順利完成房屋交付手續，房屋交付時呈現毛坯狀態，與合同約定一致。同日，A女士與甲物業公司簽署《前期物業服務協議》，自此開始接受物業服務，且A女士起初按約向甲物業公司支付了三年的物業服務費用。然而，2021年初，A女士以開發商於2018年交付的房屋未達裝修標準，房屋仍屬“半成品”爲由，拒絕繼續支付物業服務費用。甲物業公司經多次溝通協商，均未能解決問題，最終將A女士訴至法院。

法官“拆解”亂麻團

法官經細緻審查與分析，釐清其中三重法律關係，平衡各方權益。

解開“三股繩”。A女士與開發商簽訂的《商品房買賣合同》明確約定，商品房的交付標準爲毛坯房。A女士與裝修公司之間的裝修約定，與本案所涉物業服務合同的履行不存在法律上的關聯性。商品房買賣、裝修承攬以及物業服務，分別隸屬於三個相互獨立的法律關係範疇。開發商按照合同約定交付毛坯房，已然完成《商品房買賣合同》所規定的義務，裝修公司的裝修進度與物業服務質量之間不存在因果聯繫。證據表明，甲物業公司切實履行了安保、保潔等物業管理服務義務。按時、足額支付物業服務費，是A女士在《前期物業服務協議》中的主要合同義務。辦案法官以“三股繩” 爲喻闡釋道：“購房、裝修、物業，如同各自獨立編織的繩索，不能因其中一股出現問題，就切斷其他繩結之間的聯繫”。基於上述事實與法律關係認定，法院判決支持甲物業公司要求A女士支付拖欠物業服務費用的訴訟請求。

裁調違約金。對於甲物業公司請求判令A女士自逾期之日起，按應繳費用總額每日交納千分之一違約金的訴訟請求，法院經審查認爲，該違約金標準過高。因此，法院依據相關法律規定，依法對違約金標準予以調減，力求在保障物業企業合法權益的同時，合理減輕業主負擔，實現兩者之間的精準平衡。

一審判決作出後，A女士提起上訴，二審法院判決維持原判，現本案已生效。

契約“軌道”要正行

本案猶如多棱鏡，折射出契約社會的運行法則：法律劃定的責任田，不容情緒越界耕種。A女士將精裝變“驚裝”的焦慮轉嫁物業，本質是混淆了不同民事主體的權責邊界。法院判決既捍衛“按約付費”的市場規律，又通過違約金調整彰顯司法溫度，生動詮釋了維護公平原則與契約精神的辯證統一。