兩千萬起價拍到一個億，稀缺房源攪熱法拍房市場情緒

一直以來，法拍房都以划算、撿漏爲特點吸引着市場的矚目，但近來隨着部分稀缺標的的入市，高溢價成交的情況頻繁出現。從深圳的頂豪到上海的別墅，都曾拍出過高溢價房源，廈門、青島等二三線城市也有不少優質資產高溢價成交。

業內認爲，在行業預期企穩下，稀缺資產的高溢價成交案例或進一步增多。

法拍房熱度上漲

法拍房市場熱鬧非常，不少房源拍出了超高溢價率。

5月14日，深圳市羅湖區紅嶺中路的2118號住宅樓5棟1-6層法拍房成功賣出，34名競買人出價450輪，將房源價格約2378萬元的起拍價一路推高至超億元，1.14億元的最終成交價高出起拍價超9000萬。

這套建築面積約3000平方米的法拍房，最終競得單價約3.42萬/平方米，溢價率近380%。

這並不是深圳出現的首個高溢價法拍房。今年以來，這座一線城市已接連出現過多個高溢價成交的案例。

4月份時，位於寶安區的一套法拍房源也經歷了價格翻倍，在500輪競價後，房源價格從300萬元漲至1103萬元，溢價超200%。同月，位於羅湖區怡景花園的一棟別墅也歷經超400輪叫價，房源價格從約854萬元徑直達到超3000萬元，溢價率也突破260%。此外，深圳網紅樓盤半島城邦花園的一套法拍房也拍出了159.35%的溢價率，單價近20萬元/平方米，接近小區二手房約23萬元/平方米的均價。

作爲法拍房成交率排名全國前列的城市，上海的高溢價率法拍房成交案例也時有發生。日前，浦東新區三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200萬元的成交價，較起拍價溢價超54%，單價突破19.6萬/平方米。 2024年時，上海長寧區夏都花園的一套別墅更是經過1904輪競價才“落槌”，成交價1.28億元，溢價率超30%。

另外值得關注的是，不久之後，上海法拍市場還將迎來一筆高關注度的交易。位於長寧區新華路的兩棟花園洋房最近上架，起拍價就高達2.5億元，單價47萬元/平方米。該套老洋房於1925年竣工，已有百年曆史。克而瑞指出，目前上海同類保存完好的老洋房僅約50幢，且多數爲私人持有，公開流通極少。上述房源所屬區域曾是多國領事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊深厚。原房主已經破產，房產產權清晰，且擁有完整產權。此前曾以3.5億元掛牌二手房市場，但未能成交，此次起拍價下調28.6%，但仍是同類標的房產的價格天花板。若最終以接近評估價成交，或將刷新上海老洋房交易的新紀錄。

不只是在高能級城市，近來二三線城市也有溢價成交的案例出現。5月初時，廣東江門一套獨棟別墅擺上了司法拍賣的貨架。該房源建築面積279.22平方米，附帶私家花園，地理位置優越，起拍價爲455.1萬元，吸引了近2萬人次圍觀，關注度超高，最終溢價50%、以683.9萬元的總價成交。

稍早些時候，廈門雲頂莊園的一處毛坯獨棟別墅拍賣成功。該別墅層數爲-1至4層、建築面積2329平方米，起拍價格9648萬元，最終成交價1.2億元，成交單價約5.3萬元/平方米，溢價率28%。克而瑞分析稱，廈門雲頂莊園項目僅23棟別墅，佔據着島內黃厝片區山湖海景觀資源，是廈門乃至全國高端住宅標杆項目。高總價法拍標的的高溢價成交，也印證了豪宅市場稀缺性驅動價值的核心邏輯，在當前市場環境之下，稀缺優質資產的投資價值依然爲衆多投資者和高淨值人士青睞。

稀缺房源受青睞

近來成交的這些高溢價、多競拍輪次競買成交的房源存在共性。中指研究院高級分析師張曉飛向第一財經分析，上述房源多爲地段與配套資源不可替代的優質房源，比如上海浦東三湘印象名邸等案例的共同點是地段核心、配套學區、商業、交通成熟，這類資產在二手房市場本就稀缺。

“同時，優質房源的稀缺會影響二手房市場的價格虛高，法拍房源在買賣雙方價格博弈方面有些許優勢，成爲部分買家爭奪的‘標的’，法拍房市場也成爲稀缺房源的替代性渠道。”張曉飛表示。

克而瑞監測數據顯示，今年3月份，儘管法拍房成交端總量環比下降約2成，但78%的房源溢價成交，熱度逆勢攀升；4月份，成交法拍房平均折價率31.3%，環比下降3個百分點，並創下2024年四季度以來新低，側面反映出了參與者對於部分稀缺房產價格企穩的信心。

需要指出的是，在法拍房市場裡，由於起拍價格多爲市場價的7折左右，不少購房者認爲其中有巨大的“撿漏”空間。但潛在的房源瑕疵、長期租約、騰退難等風險也讓人望而卻步，這一情況也使得法拍房實際上仍多爲流拍且是“折價拍賣”。

根據第三方諮詢機構瑞聯數科發佈的數據，2019年至2024年，全國司法拍賣市場掛牌量從49.58萬套增至2024年的111.30萬套，增幅達124.49%；成交量增幅相對有限，導致成交率下降從24.77%降至13.73%。同時，法拍物業的價格折扣在逐漸擴大，從86.77%降至80.83%，市場競爭明顯加劇。

業內認爲，由於主要城市的樓市呈現企穩趨勢，法拍房的局部熱度也有望持續，尤其是稀缺戶型、大平層、優質別墅、優質學區房等，溢價案例的成交也會形成“房價觸底”的市場預期，刺激部分觀望需求入場。

同策研究院聯席院長宋紅衛也認爲，儘管當前在上海等核心熱點城市中，法拍房成交量在二手房整體成交中佔比僅約0.6%，但法拍房在樓市預期方面和微觀層面影響比較大，隨着法拍房熱度上升，會提升購房者對樓市熱度感受及加快止跌回穩。