麗寶百貨變身商辦 拚新北豪辦王

板橋「麗寶百貨廣場」8月底吹熄燈號。圖／本報資料照片

百貨商場改爲商辦大樓主要案例

瞄準商辦缺貨潮商機，麗寶集團的板橋「麗寶百貨廣場」8月底吹熄燈號，全棟將進行大改裝，「變身」爲辦公大樓。商用不動產市場專家分析，板橋指標辦公大樓只有3棟，商辦供不應求，每坪月租近2,000元，若麗寶百貨改裝後身價有機會達百億、甚至上看120億元，挑戰新北市豪辦王地位。

麗寶表示，麗寶百貨廣場將啓動「建築更新計劃」，透過建築升級、空間再優化工程，改裝成商辦大樓。

據地籍資料來源，麗寶百貨廣場由鵬程建設所擁有，屋齡已14年，樓地板面積約達1.78萬坪，爲麗寶集團首度跨足百貨商場之作。

麗寶表示，一直看好板橋及新北市商辦市場的升級及換屋需求，目前規劃將麗寶百貨廣場改裝爲辦公室。麗寶透露，多年前就有潛在客戶上門洽談改作商辦大樓，如今時機已成熟，因此決定進行大改裝工程，未來完工後，不排除出租或整棟對外出售。

據瞭解，麗寶集團已洽詢幾家外商商用不動產顧問公司，就產品定位及板橋辦公市場供需等進行諮詢。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，百貨商場租金報酬率向來比辦公高，過去百貨大樓「降級」改裝爲辦公大樓的案例較少見，不過百貨零售商場也必須要看地段、招商、經營能力，黃金地段也不見得一定賺錢，如果商圈競爭力相對較弱，就應即早停損。

以板橋來說，目前只有三棟A辦大樓，包括「板信雙子星」、「遠揚百揚」、「曼哈頓金融中心」，每坪月租水準約在2,000元以下，來自臺北市外溢需求蠻強的，但板橋A辦供給很有限，因此租金表現不俗。

黃舒衛表示，未來將還有「馥華艾美」辦公大樓正準備取得使照，若完工釋出到市場，在艾美飯店及豪宅加持、鄰近環狀線板新站等加持下，儘管周邊還是工業區，但每坪月租可望開出2,500元。依合理行情推估，未來麗寶百貨變身商辦大樓後，整棟身價將上看100億元以上。

據調查，過去百貨大樓改裝爲辦公的案例較少，僅北市大直美麗新廣場的樓上部分樓層改裝爲辦公大樓。不過百貨大樓整棟進行都更危老，則已有不少案例，包括SOGO臺北敦化館，及南京東路、敦化北路口的環亞大樓（微風南京百貨）等；大陸建設子公司萬國商業開發大直家樂福，也正重建爲辦公大樓等。