科技新貴和地方國企抄底，多處億級大宗資產“易主”

2025年以來，商辦市場頻現億級大宗交易。

記者梳理髮現，近期北京、上海、深圳等一線城市，均出現億級大宗資產交易的案例，進場佈局的買家有科技行業的“新貴”，有地方國資企業，還有醫療領域的細分賽道“龍頭”。

據克而瑞物管監測數據，截至2025年4月末，中國內地32城大宗物業掛牌總價約爲3.49萬億元，環比增加3.9%，同比增加84%，全國大宗資產項目掛牌量持續上升。那些“抄底”的企業或爲經營自用，或爲佈局核心城市資產，以對衝地方市場波動風險。

賣掉幾個“小目標”

近日，北京市昌平區硅谷SOHO-2號樓項目成功出讓，產權對價爲人民幣2.15億元，單價每平方米9880元，建築面積21759平方米，買家爲上海新黃浦實業集團股份有限公司。

該資產位於北京市昌平區中興路21號院，原業主爲北京博興衆業房地產開發有限公司。北京博興衆業成立於2015年8月19日，主要經營範圍包括房地產開發、銷售商品房等。

早在2017年時，博興衆業便開發了硅谷SOHO-2號樓寫字樓，該項目共17層，內部劃分爲415套房，配備3部電梯，主力戶型爲36平方米（套內面積），整體爲毛坯、空置狀態。

按照第三方評估機構出具的報告，該樓棟採用市場法評估後，標的資產價值爲33113萬元，單價爲 15218 元/平方米。這意味着，本次交易的買家系“六四折”入手。

買家“新黃浦”是一家以房地產綜合開發爲主營業務的上市公司，實控人爲北京國際信託有限公司，第二大股東爲上海市黃浦區國有資產監督管理委員會。自創立以來，新黃浦開發建設了一大批標誌性的商務樓宇和住宅小區。

受房地產市場波動影響，該公司也在調整業務版圖，住宅開發與銷售堅持保交付，同時着重發力住房租賃板塊，在租賃住房建設與運營方面，成爲首批響應相關政策的企業之一。

本次買入硅谷SOHO-2號樓項目，新黃浦表示將進一步提高公司業務規模， 擴大業務區域佈局，強化市場開拓能力，增強持續經營能力和盈利能力，符合發展戰略和全體股東利益。

更重要的是，本次交易或依然“劍指”租賃領域。公告表示，博興衆業有義務配合新黃浦將標的資產納入北京市保障性住房體系，包括並不限於提供所需資料，並協助與政府部門溝通。

除了北京，近期上海也有大宗資產實現出讓。5月16日，上海本土企業收購中駿集團位於中環真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式爲股權轉讓，交易價格約2億元。

從公開數據看，中駿天悅方隅公寓共有152間複式公寓，基本滿租、租金9000～12000元/月，公寓地上11層、總高49米、單層4.5米，全部爲loft公寓，一居室佔12%，二居室佔88%。

早在2024年時，該項目便傳出要出售的消息，彼時掛牌底價約爲3億元，接受股權或者產權交易。如今項目終於出讓，最終價格相較於之前折價了約三分之一。

方隅公寓品牌成立於2018年，系中駿集團旗下的長租公寓品牌，最初是從重資產起步，後逐步發展成爲資產管理的模式，共計進駐了超20個城市、運營規模超3萬間。業內認爲，中駿天悅方隅公寓折價出讓，或與集團方面對資金需求較爲迫切有關。

除了地方企業瞄準商辦資產進場，科技“新貴”和醫療細分龍頭，也出於自身需求在買樓。

日前，愛爾眼科（300015）發佈公告稱，通過廣東聯合產權交易中心公開摘牌，獲得了深圳廣晟數碼技術有限公司60%股權及特定債權項目，交易價格爲6.5億元。

廣晟數碼的資產包括“廣晟科創大廈”，愛爾眼科方面表示，後續將把其作爲深圳濱海愛爾的長期醫療用房。三年前，愛爾眼科還曾以8.49億元拍下北京五環大酒店。

同樣出於自身需求買樓的，還有科技領域的熱門公司。近日，樂鑫科技宣佈以4.37億元的價格，收購上海陸家嘴（集團）有限公司旗下一辦公樓，其中擬使用募集資金3.97億元，剩餘價款使用自有資金補足。

“樂鑫科技上海研發中心目前租賃的房產，已無法滿足未來業務規模進一步擴大的空間需求，且存在租金上漲、租約不穩定等風險。”樂鑫科技表示，買樓是爲了改善研發及辦公場地、軟硬件設施，提高研發效率、研發實力和品牌形象。

大宗市場交易活躍

近兩年來，受國內外經濟環境波動影響，部分有資金實力的公司，開始積極佈局一線城市的核心資產，一方面或爲自用，另一方面也爲抵禦市場波動的風險。

比如，2023年開始，多家地方國資企業紛紛“落子”，買入一線城市核心板塊辦公資產，新疆國資買入上海市黃浦區華旭國際大廈，河南國資買入上海市普陀區星光耀大廈，山東國資收購北京核心商務區寫字樓項目等，商辦市場大宗交易極爲活躍。

到2025年，商辦市場上掛牌出讓和意向買家仍然活躍，多個億級大宗資產紛紛“易主”。

據克而瑞商管數據，截至2025年4月末，8個重點城市億元以上獨棟寫字樓項目，掛牌總量環比增長4.6%。其中，北京億元以上寫字樓掛牌量較上月環比增加5%，爲各城市之首。

僅從4月看，全國重點城市億元以上的獨棟商業項目，掛牌總量環比增加7.1%，環比增幅爲各業態之首。一線城市的北京、廣州掛牌量環比增加最快，增幅約10%。

掛牌單價方面，一線城市中，僅廣州億元以上辦公項目掛牌單價環比翻紅，北京掛牌單價持續向下；同比方面，南京掛牌單價同比降幅最大，降幅達39%，市場有緩慢築底態勢。

市場上掛牌資產增多、且價格持續下行，於是吸引了各路買家進場“抄底”。

以上海爲例，仲量聯行數據顯示，今年一季度上海共記錄到24宗資產交易，累計成交金額達114.6億元，成交金額較上季度環比增長20%。從交易目的來看，2025年第一季度，以投資爲主要目的的交易進一步增加，佔比高達86%。

值得注意的是，在各類商辦資產中，長租公寓的交易熱度正在提升。

據仲量聯行統計，今年一季度，上海長租公寓資產以34%的佔比，首次超過辦公資產，成爲本季度成交金額佔比最高的資產類別，保險等機構對這類資產的投資熱情持續升溫。

北京也是如此，當地長租公寓市場持續展現出較強吸引力，引來資本積極佈局。比如，自如與景順房地產成立了持有型公寓資管平臺，並在石景山區投資了首個項目，總投資額約12億。

“頭部住房租賃企業與國際知名投資機構的合作，爲市場注入了嶄新的活力。此次交易不僅彰顯了外資機構對中國住房租賃市場發展潛力的長期看好，也將引導更多元化資本對中國市場的關注與佈局。”仲量聯行方面表示。

克而瑞商管表示，一線城市的核心地段優質寫字樓資產，仍然具有稀缺性，特別是運營良好的辦公項目仍有較高的投資價值，當前市場大宗成交的主要驅動力，系受企業的租金成本驅動，下半年一線城市優質辦公大宗成交或有放量可能。

仲量聯行表示，全國性“積極財政政策”與“適度寬鬆”貨幣政策的協同推進，爲商業地產市場注入強勁動能，科技互聯網行業內的熱門細分賽道也積極擴張。“政策組合拳的精準發力，將逐步改善市場流動性，同時也將有效激活市場內生動力。”