扛不住了！核心資產賤賣

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

地產江山易主，很多時候不過是倏忽之間的一筆買。

骨折法拍

最近，有兩筆拍賣案是特別值得留意的。

因爲一錘定音，可能涉及到千千萬萬的投資人。

一宗是商業地產巨頭皇庭國際名下的資產晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關附屬設施、設備即將在9月9日進行公開拍賣，評估價約43.61億元，起拍價約30.53億元，保證金6.1億元。

另一宗是中國奧園位於珠江新城的老總部大廈將於8月19日被分爲四個標進行第二次拍賣，起拍總價約8530萬，其中最低的一個標的，起拍總價僅2100萬，單價低至1.6萬/㎡。

這兩宗資產拍賣，都關乎這兩個地產集團的命脈。

皇庭國際的這筆買賣，直接決定集團是否會觸及退市，關乎的是皇庭國際的存亡。

而中國奧園被拍賣的是總部大樓，總部大樓作爲企業象徵，不僅僅是一棟大樓那麼簡單。

尤其是核心城市優質地段的總部大樓，具有強保值性和流動性，是企業重要的“資產壓艙石”，被強制法拍往往是企業陷入深度危機的標誌性信號，不到萬不得已不會進入拍賣流程。

對市場來說，總部大樓的拍賣是比“業績虧損”或者其他情況更強烈的風險信號。

所以，中國奧園的總部大樓被法拍，標誌着奧園從千億房企到債務危機的深刻轉變。

而這兩宗拍賣價格都比過去初始估價縮水了將近一半。

皇庭國際曾在2022年3月將旗下核心資產爲皇庭廣場的融發投資全部股權擺上深圳聯合產權交易所貨架，參考價爲74.93億元，後來掛牌後又將參考價大幅下調至56.2億元，如今皇庭廣場評估價只剩約43.61億元，起拍價格約30.53億，幾乎縮水一半。

2024年年底奧園總部大樓初次法拍起拍總價爲15232萬元，單個標的起拍價3751萬元，如今起拍總價約8530，最低的一個標的起拍總價僅2100萬。

要知道，這兩宗資產都是位於一線核心城市的核心地段，位置極佳，並不是什麼不值錢的資產，但都同時以大幅折價的方式被強制拍賣。

若皇庭國際及奧園被折價拍賣的資產，未來未能順利拍出，而是進入到變賣的階段，那麼價格可能更低，處置週期更長，資產的流動性也就更差了。

對房企自身來說，變賣階段可能導致資產回收價值更低，償債能力更弱，可能加速破產清算，甚至影響其他資產的處置。

而這對整個房地產行業的資產處置而言，無疑澆上了一盆冷水。

因爲這意味着，當下“斷臂求生”的房企捂着惜售的資產，如今可能面臨進一步減值的可能，過去抵押的資產折價壓力也會更大。

一些問題房企的優質資產，有的也在排着隊把值錢的資產擺上貨架，尋求更多的合作資金和可能。

重債之下

很顯然，皇庭國際和中國奧園都是在債務重壓之下，不得不出售核心資產。

根據皇庭國際的財務披露數據，截至2025年3月31日，皇庭國際的總負債約77.12億元，而總資產約80.33億元，債務水平已接近其總資產，資產負債率高達96%，連即將被拍賣的皇庭廣場欠下的約1631.87萬元管理費、約740.06萬元水電費也未能繳清。

其中一年內到期的流動債務更是達到約66.3億元。

換句話說，皇庭國際償還債務的時間其實很緊迫了，不少債務已經到期。

2023年皇庭國際就因債務問題，將皇庭集團（皇庭國際母公司）在深圳的多項資產作爲抵押、質押物的債權擺上了拍賣臺，債權總額高達82.22億元。

也就是說，皇庭國際很早就已經把值錢的大幾十億資產都抵押了出去。

從皇庭國際2024年財報中重大訴訟、仲裁事項可以看到，涉及的金額就達到約37.36億元。

而皇庭國際今年一季度實現營收1.31億元，歸母淨利潤虧損8203.01萬。

7月中旬也發佈公告，2025年1月1日至2025年6月30日，預計歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損1.4億元—2億元，上年同期爲虧損1.49億元；扣除非經常性損益後的淨利潤虧損1.4億元—2億元，上年同期爲虧損1.52億元。

雖然皇庭國際已經很積極應對債務壓力，爭取和債主協商給出債務解決方案，但奈何手中值錢的資產大部分已經被抵押，那麼如何才能讓債權人接受化債方案？

皇庭國際在《關於公司晶島國商購物中心（深圳皇庭廣場）將被司法拍賣的提示性公告》還特別提示——

截至2024年12月31日，深圳皇庭廣場的賬面價值爲574980.50萬元，佔公司總資產71.57%；2024年深圳皇庭廣場項目收入36860.28萬元，佔公司全年營業收入的56.03%。如本次拍賣成交，公司將失去標的資產的所有權，構成重大資產重組。

最重要的是，購物中心是一頭現金奶牛，最核心的資產都被擺上貨架，還拿什麼作談判的籌碼？

而中國奧園也正面臨同樣的困境，債務壓頂已經超百億預期。

根據《奧園集團有限公司關於債務清償及未決訴訟情況的公告》顯示——

截至2025年7月31日，公司未能及時清償的到期債務本金累計額約爲人民幣441.12億元；截至2025年7月31日公司及子公司涉及多項重大未決訴訟，未完結涉訴金額約656.03億元，其中融資相關涉訟金額約559.43億元，非融資相關涉訟金額約96.60億元。公司及其重要子公司共存在183條失信被執行人信息，涉及金額共計46.90億元。

由於債務逾期，即將面臨支付罰息，銀行賬戶凍結，資產查封、執行拍賣等風險。

而中國奧園還剩餘多少資產？

根據奧園集團2024年財報，即使2024年度完成了境外的債務重組，奧園集團資產總額約1595.05億元（2023年末約1993.71億元），負債總額約1853.73億元（2023年末約2274.55億元）。

不僅如此，2024年末奧園現金及受限制存款合計31.41億元（2023年爲54.49億元），而一年內到期債務高達536.62億元，這就意味着今年奧園是需要償還大量短期債務的。

而這些債務中，如今超過約82%在8月13日被公告出現了逾期，那麼奧園大廈還能保住嗎？

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作者觀點，不代表格隆匯立場