經營性利潤佔比60%，龍湖將步入百mall時代｜直擊業績會

3月22日，龍湖集團在線召開了2023年業績會。

過去的2023年是龍湖成立的第30個年頭，從偏安一隅到佈局全國，在激盪30年的地產發展中，龍湖留下了濃墨重彩的一筆。

龍湖每次的業績會都備受關注，這場也不例外。

不同的是，行業行至深水期，危機蔓延，外界對龍湖的關注也從業績天花板轉向守護安全邊際。畢竟，當下的龍湖被投射了太多的情感和意義，它被視爲行業最後的防線。

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2024全年供貨2400億

2023年龍湖實現營業收入1807.37億元，對應毛利305.84億元，同比減少42.34%，毛利率爲16.92%，股東應占溢利爲128.5億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利113.5億元，核心權益後利潤率爲6.3%。

首席財務官趙軼並未迴避盈利的波動，他表示，地產航道消化過去的庫存從而帶來盈利下滑。龍湖內部對於修復毛利率採取的措施是聚焦核心城市核心地段，精心挑選優質項目。據其透露，2023年後拿的項目毛利率都能做到20%以上，“地產商雖然到了谷底，但是一個逐步修復的過程”。

地產開發方面，去年龍湖實現銷售1734.9億元，行業排名穩居第9，對應建築面積1079.6萬平方米，銷售單價爲16070元/平方米。具體來看，長三角依然是龍湖的業績重鎮，貢獻銷售額500.7億元，佔比28.9%；西部次之，達492.5億元，佔比28.4%；環渤海、華南及華中片區分別爲377.7億元、205.4億元和158.6億元，依次佔比21.8%、11.8%和9.1%。

對於2024年的貨值和推盤節奏，董事長陳序平在會上透露，2024年存量項目的供貨大概會有2400億元左右，其中，期初存量貨值有1400億元，今年將新增的供貨大概1000億元左右。

即便市場波動，龍湖依然希望保持定力，拒絕過度以價換量，“守住價格底線，確保公司利潤”。

投資端，去年龍湖新增土儲建築面積368萬平方米，權益面積266萬平方米。截至去年底，龍湖土儲面積爲4539萬平方米，對應權益面積3236萬平方米，土儲平均成本爲每平米4705元，地貨比爲29.3%，爲盈利空間留有安全邊際。貨值分佈來看，環渤海、西部、長三角、華中和華南分別佔比33.1%、25.3%、16.7%、13.8%和11.1%。對於今年的投資策略，高級副總裁張旭忠表示，龍湖依然會嚴守投資刻度，優中選優，聚焦在一二線等一些高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。

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現金短債比2.25

雖然開發業務下滑影響了公司整體營收表現，但拆解營收來看，下行的市場裡龍湖的運營業務和服務業務均取得了突破。去年全年，這兩項業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息和利息的倍數達到1.55倍，利潤貢獻佔比超過60%。

管理層在會上肯定經營性業務的貢獻，稱其“在整個行業下行過程中爲龍湖穿越週期提供了底氣，也成爲公司穿越週期的壓艙石”。

具體來看，129.36億元的運營業務收入較上年增長8.9%，其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分別爲77.4%、19.7%和2.9%，運營毛利率爲75.9%，同比上漲0.3%。截至2023年年底，龍湖已開商業項目88座，建築面積爲797萬平方米，整體出租率爲96.2%，冠寓已開業12.3萬間，整體出租率爲95.5%，開業超過六個月的項目出租率爲96.4%。

在商業領域佈局多年後，龍湖即將迎來新的里程碑時刻。據介紹，2024年龍湖還將新開14座商場，其中8座重資產、6座輕資產，這也意味着到2024年龍湖開業的商業項目將超過100個，內部形容這是“百mall時代”。

趙軼在會上重申了龍湖一直堅持用銷售回款10%沉澱到投資性物業上，“在資產盤面上，投資性物業已經形成了超千億的資產規模。”

服務業務去年實現收入119.4億元，同比增長2.4%，毛利率爲31%，上漲2個百分點。截至2023年底，龍湖物業在管面積爲3.6億平方米。

此外，運營和服務航道去年都實現了經營性現金流爲正，不再需要集團、地產以及融資等方面現金流的支持。

財務方面，截至去年底，龍湖集團的有息負債餘額1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本爲年利率4.24%；平均貸款年限爲7.85年，其中一年內到期債務爲268.4億元，短債佔比達13.9%，在手現金爲604.2億元。

對照“三道紅線”來看，龍湖的淨負債率（負債淨額除以權益總額）爲55.9%，剔除預收款後的資產負債率爲60.4%，現金短債倍數爲2.25倍。

趙軼在會上強調了龍湖債務的安全性，“截至目前，2024年內到期債務餘額147億，佔比僅7.6%。其中境內債券60億，分別在5月、7月、8月、12月到期，都已經做了有序的安排。2025年到期部分債務將在24年內安排逐步提前償付，保持債務結構的安全。”

目前，龍湖跟國有的六大行還有部分戰略性的股份制銀行進行了深度的合作，融資額度充裕。目前，在龍湖的整體融資結構中，銀行融資佔比達到77%，融資結構處於一個非常安全的狀態。

關於下一步的融資計劃，龍湖表示一方面會繼續深耕經營性物業貸，目前該公司經營性物業貸款的金額達到474億元，融資成本不足4%。另一方面，公司將繼續在中債增進的支持下持續發行債券。據瞭解，目前，龍湖的中債增進債券發行規模爲58億元，其中2023年發行金額爲23億元。海外融資端，龍湖則採取逐步壓降的措施，保持行業內的較低水平，且100%進行掉期處理。

記者 孫婉秋

編輯 吳典