經營現金流淨額創五年新高 招商蛇口堅持“投資不犯錯”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在本年度的財報季，行業龍頭之一的招商蛇口率先交卷，這份中規中矩的財報背後，可以看到頭部企業在淡市之中的生存境況。

根據招商蛇口2024年年報，其2024年營業收入爲1789.48億元，同比增長2.25%；歸母淨利潤40.39億元，同比下降36.09%；基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%。

利潤表現雖然繼續下跌，但招商蛇口銷售仍然保持在較好水平。2024年，招商蛇口銷售面積達到936萬平方米，銷售金額高達2193億元，坐穩行業“五強”之位。招商蛇口的現金流量表也保持穩健，其經營現金流淨額與貨幣資金創五年新高，且保持“三道紅線”綠檔水平。

近期，房地產行業出現回暖勢頭，招商蛇口也觀察到了市場的變化。招商蛇口董事長蔣鐵峰認爲，行業總體的趨勢是止跌企穩、結構分化狀態。當前房地產行業處於調整關鍵期，正逐步邁向健康穩定發展軌道。

在此背景下，招商蛇口再次重申投資原則。

蔣鐵峰強調，首要原則是“戰略上不失誤”。招商蛇口秉持謹慎態度，對政策走向和市場形勢進行精準研判，堅持在投資決策上不犯錯。具體而言，公司將優中選優，聚焦核心城市與核心區域進行投資，避免盲目擴張，確保投資方向的正確性。

加緊盤活存貨

招商蛇口的利潤表現持續下行，與市場環境有關。

在公告中，招商蛇口解釋稱，利潤下行主要系受行業整體下行影響，其開發業務項目結轉毛利率同比下降，計提房地產項目減值準備同比增加所致。2024年，招商蛇口計提資產減值59.44億元，包括針對三四線城市去化困難項目的存貨跌價準備35.75億元。

雖然利潤表現不佳，但招商蛇口的毛利率在去年呈現止跌的趨勢。去年全年，招商蛇口毛利率達到了14.61%，與2024年前三個季度相比，提升了4.66個百分點。

營收和利潤保持在行業較好的水平，招商蛇口也仍然注重現金流量表的管理。2024年，招商蛇口經營活動現金流量淨額319.64億元，在手現金1003.51億元，達到5年來最高水平，資產負債率62.37%、淨負債率55.85%、現金短債比1.59。

此外，招商蛇口在“三道紅線”監管指標上持續保持綠檔水平，其剔除預收賬款後的資產負債率爲62.37%，淨負債率爲55.85%，現金短債比達到1.59。在融資方面，招商蛇口全年新增公開市場融資154.6億元，且票面利率均爲同期同行業最低水平，綜合資金成本降至2.99%，較年初下降了48個基點。招商蛇口稱，將全面打造“棉襖式”的現金流量表和“堡壘式”的資產負債表。

銷售方面，去年招商蛇口累計簽約銷售面積達到了936萬平方米，簽約銷售金額達2193億元，同比略有下滑，但仍然鞏固了行業“五強”的地位。

在房地產行業承壓的背景之下，招商蛇口也加強了存貨管理，這是所有房企在風險化解方面的必要動作，招商蛇口也在這方面取得了一定的成效。

自2023年一季度以來，招商蛇口存貨週轉天數連續八個季度呈現下降趨勢。至2024年四季度末，存貨週轉天數已降至925.69天，同比下降8.59%，環比下降42.68%，這標誌着公司的資產運營效率在逐步提升。

把握結構性行情

近期，房地產行業出現回暖勢頭，高能級城市成交有企穩趨勢，一線城市以及重點二線城市土地市場也頻頻出現亮點。招商蛇口總經理朱文凱也在業績會上表示，在“穩樓市”信號強有力地釋放下，2025年會是房地產市場築底回穩的一年。

即便看到了市場的回暖信號，但招商蛇口仍將保持十足的審慎。蔣鐵峰表示，當前支撐房地產高速發展的四大紅利已經逐步消退，房地產發展的新模式正在建立，房企必須主動做出戰略轉型和經營調整，主動適應新形勢。

從整體的市場表現來看，房地產市場的結構性機會仍然存在。根據招商蛇口的調研，在北京、上海、深圳的部分核心地段，180-200平方米的改善性住宅依然稀缺。招商蛇口將繼續堅持區域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選的投資策略，資源投放聚焦強心城市。

根據招商蛇口年報，2024年累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，需支付地價約爲335億元。

報告期內，招商蛇口在“核心10城”的投資金額佔比分別達90%，在“強心30城”的投資佔比達98%。其中，僅一線城市的投資便佔全年全部投資的59%，較2023年進一步提升，報告期內在上海獲取了7宗土地，廣州2宗，北京1宗。

這是比較普遍的策略。在當前市場行情並未十分明朗的前提下，多數龍頭房企都將有限的資源投入到核心城市。蔣鐵峰也表示，“聚焦核心城市、核心區域”已成爲頭部房企的普遍策略。

這也帶來了另一個現象，即核心城市的土地競爭更加激烈。蔣鐵峰稱，核心城市土地市場競爭更爲激烈，地價拍得比較高，但是如果把品質、配套做好，提升得房率，去化仍然較好，這也是招商蛇口不斷提升的方面。

據蔣鐵峰透露，在2024年招商蛇口所摘得的土地中，通過最近的動態評估，收益率、毛利率都比較高，至少在15%～20%以上，這也是未來貢獻銷售業績和結轉利潤的一個重要來源。

展望未來，蔣鐵峰認爲，招商蛇口仍然要秉持審慎的態度，避免盲目擴張。“首要原則是‘戰略上不失誤’，要秉持謹慎態度，對政策走向和市場形勢進行精準研判，堅持在投資決策上不犯錯。具體而言，招商蛇口優中選優，聚焦核心城市與核心區域進行投資，避免盲目擴張，確保投資方向的正確性。”

同時，爲了保持營收和規模穩定，招商蛇口也仍然要提升效率。蔣鐵峰提到， “作爲一家市值近千億的上市公司，招商蛇口要保證公司的營收和利潤保持一定規模。爲保證不失速，招商蛇口首先要守穩開發基本盤，加快存貨、首開樓盤的去化，適當降槓桿，謹慎投資，每一個投資要確保收益率非常高才會出手。”

與此同時，招商蛇口也將持續提升加碼運營板塊，加速轉型。蔣鐵峰認爲，“雖然目前行業比較困難，但我們仍然要立足長遠，堅定發展信心，尤其是轉型的信心。我們還將進一步提升運營板塊的營收佔比，這纔是可以長遠發展的動力。”