金龍總裁的房市Lesson

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨。（住商不動產提供）

近期有幾位數年前買預售的朋友陸續交屋，就算房價有賺，可是多數人都沒有那種即將看到新房的興奮感，會有這種從天堂到地獄的情緒，沒別的原因，就在貸款這事上。

相較於成屋族羣來得及踩煞車，先前入場的預售買家除了卡在多戶房貸貸款成數，就算貸款沒問題，現階段房貸利率普遍2.5％起跳，和當時簽約時的情境大相逕庭，在經濟環境詭譎的現在，還款過程恐怕艱辛。影響所及，建商端也好不到哪去，姑且不論近期中南部開始零星出現的建商倒閉。如果情境不變，從今年下半年開始爲期3到4年的預售大交屋潮，碰上選擇性信用管制與《銀行法》72-2的雙重緊縮，稍一不慎，總裁說要給投資客的Lesson就會變成自己的Lesson。

怎麼說呢？目前交屋卡卡只是開始，畢竟現在交屋的屋主多數取得價格相對便宜，又沒被限制移轉，就算交不了屋還能有機會打平小賺或小賠出場，再不濟退給建商賠錢還能皆大歡喜，但2023年之後的預售買家除了取得價格高，還得碰上之前低價案競爭，如果是2023年7月之後簽約又不能移轉，這羣人交不了屋退給建商是唯一解方，此情境下大建商還有實力收，中小型業者被「退到倒」並非不可能。從違約潮到倒閉潮，到時總得有人來收拾，在此之前，央行就算不鬆綁，當務之急是在風險來臨之前，先行盤點曝險與增加個別流動性，或可在山雨欲來之前就風平浪靜。

919理監事會後，「Lesson」被廣泛討論，楊金龍總裁解釋他的原意是「啓示」、「上一課」，不是「教訓」。只是經過這幾波調整，看得出大型業者將成爲產業唯一的結果是，市場多頭時價格貴到不能談，市場空頭時大到不能倒，不知道這樣的發展，是不是當初長官們的期待，這答案大概只有天知道了。