交屋潮來臨 新屋公設點交4大難題未解

國土署長吳欣修表示，針對地面水平、牆面龜裂等非屬建築法規所要求的安全檢驗項目，但實務上仍是消費者所在意的房屋驗收事項，將由內政部建研所評估可量化的項目，並制定相關檢測標準作爲客觀參考，期讓點交程序能更順利。

至於目前建案完工初期因賣方留有大量未售戶，導致建商端在區權人佔高、可輕易主導管委會順利完成點交，吳欣修指出，由於建商未售戶在實際上仍登記爲「個人戶」，法規無法確實排除其在管委會的參與，因此，「球員兼裁判」爭議還是隻能朝向建立更完善的檢驗機制，照着規範完成檢測以降低點交爭議。

此外，吳欣修指出，有關點交時間和保固時間點涉及雙方契約簽訂，實務上各自有優缺點，點交拖太久，可能會使得保固期消減，但點交不確實也可能造成公共基金提早動支，或衍生其他保固爭議。內政部長劉世芳坦言，當前法規機制確實無法針對相關爭議進行好的處置，因此，仍傾向雙方契約上寫清楚各方的權利義務責任，若未能按照契約走，也只能按照訴訟機制解決。

除內政部所列4大挑戰，立委牛煦庭認爲，當前買賣預售屋中不得記載事項規範有明顯疏漏，導致建商常與買方訂定「點交的不平等條約」，如在合約中要求買方應在指定期間內會同檢測或移交，超過特定天數則自動認定點交完成，或要求管委會成立後要在三個月內完成公設點交，如無法成立管委會導致無法點交，則買方要無條件解除賣方在共有部分的管理責任。

對此，地政司長林家正表示，地政司每年都會請地方政府執行預售屋稽查，也與消保處會共同進行買賣契約缺失調查，違規則可處6至30萬元罰鍰，此舉仍遭指「30萬解決點交很划算」，因此，後續將盤點常見的通案違規樣態，並評估修法列入預售屋買賣合約的不得記載事項，避免公設點交再出現不平等條款。

立委也指出，當前買賣房屋在個別專有部份有規範5％的交屋保留款，目的就是爲了預防消費糾紛，但公共設施方面卻沒有任何保留款，現行制度也大多保障建商能夠以各種方式順利點交完成，而買方在公共設施的權益被拆散在各戶，難以整合抗衡建商而衍生消費糾紛。

消保處直言，現行法規對於公設點交消費者權益的維護確實仍有修正精進的空間，如目前預售屋買賣定型化契約列有「驗收」規定，買方有權於自備款部分保留房地總價5%之「交屋保留款」，於瑕疵修繕完成並經雙方複驗合格後支付。

但「交屋保留款」所擔保者僅爲「專有部分」的瑕疵修繕，尚不及於公設部分之瑕疵修繕，造成買賣雙方權利義務有所失衡。因此，消保着表示，建議主管機關評估修正公寓大廈管理條例或預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，增訂公設點交買賣雙方權益衡平規定之可行性，以完善法制體系，維護消費者購屋權益。